坊间传言今年春节惊现万元间夜价格民宿真是天价吗？黄金周为什么有些民宿涨价疯狂有些不涨价？如今大城市周边乡村民宿的金矿真有那么好挖吗？

就以上文旅业者关心的问题，新旅界（LvJieMedia）与四位资深民宿主，隐居乡里创始人陈长春、花间堂前董事长刘溯、温州丽水云和浮生半日民宿主张旻瑛、北京密云山今宿民宿杨光聊了聊。他们不约而同地指出，天价并非天价，但多个家庭出行包院子高客单价以Party形式进行成为大城市周边游的消费趋势；城市周边民宿的金矿并不好淘，谨慎入坑。

天价民宿只是商业噱头？春节有哪些跨界玩法？

途家平台数据显示，春节已经售罄的整租小院里，每晚8000元以上的占比达到37.1%，其中平均间夜价格TOP10名单中，40000元+有1家在三亚；20000元-40000万区间有3家（全在三亚）；1000000元区间有6家（北京3家，上海2家，三亚1家）。对此数据，一位匿名的资深民宿主告诉新旅界，“三亚春节期间的高房价不是今天才有，三亚疫情管控比内地更严格，所以我担心高房价现象只是玩个寂寞。”

天价民宿真是天价吗？以花筑·三亚铂亚美墅为例，间夜价格虽然卖到万元以上，但是这家民宿的主流房型均能容纳10人以上住宿，客人AA之后每人每晚开销千元左右。事实上，坊间传言民宿每间夜价格数万元只是商业噱头，并不是天价，而只是高客单价，往往是十几位客人的消费总和，平摊下来人均消费在千元级别。

三亚铂亚美墅（图源：花筑旅行官微）

值得注意的是，在北京、上海、深圳等一线城市，多个家庭一起包院子进行周边度假正成为春节之外，包括五一、十一黄金周乃至周末的常态度假消费习惯。华侨城度假酒店管理公司董事长、“有集”度假品牌创始人（原花间堂董事长）刘溯对新旅界指出，2021年因为区域性管控严苛，长距离跨省旅行不被人们青睐。周边度假省内度假成为人们的首选项，其中多家出行，包院子，包独栋别墅以Party形式进行成为周边游的消费趋势。据透露，华侨城位于上海川沙新镇和深圳大鹏所城的包院子生意非常好，早在年前就已开始。

总结来看，春节假期到京郊民宿小院过年的消费者，多为家庭型和朋友型。王女士包下的民宿是一个可以住十人左右的独立小院，她带着老人、孩子以及几位朋友，从除夕一直住到正月初五。在接受媒体采访时她表示，几年前就曾想过在京郊过年，但是由于担心郊区民宿的取暖、餐食以及服务等问题，最终并未成行。“去年暑假，我们带着孩子来这家民宿住过一次，体验感很不错，对各项服务都满意，也跟老板咨询了冬季取暖等问题，所以早早预订了春节假期的院落。”陈长春指出，春节假期京郊民宿有大约50%的客人是回头客，“这两年出境游乃至出省游受到影响，很多人第一次尝试京郊民宿，了解并认可了民宿的服务和设施，才更放心在春节带着老人、孩子一起来住。”

北京周边民宿 （图源：山今宿官微）

据陈长春观察，大城市消费者正在养成周边度假习惯，而乡村度假正成为像喝咖啡聚餐一样的日常需求，“乡村度假既是对新生态的消费，又是对新文化的消费，相比于城市乡村会有更舒适，更贴近自然的体验。乡村既是生态文明的载体，亦是民俗文化的载体，中国人骨子里就有田园梦，伴随着城市化进程乡村度假生活成为越来越抢手的度假行为。”据透露，在隐居乡里旗下25个品牌250多个院子一年消费次数最多者达19次（目前尚未开展刺激游客消费频次的会员卡业务）。相比于2021年，今年春节京郊隐居乡里的院子提前一个月预定满房，其中年消费四五次客人占比高达20%。

地处丽水云和的浮生半日民宿主张旻瑛告诉新旅界，因为受区域疫情影响，原本的上海、杭州客人大幅减少，可谓生意惨淡。好在张旻瑛夫妇经营的浮生半日是生活为主，经营为辅的传统民宿，田园生活正是他们所喜爱的生活方式，能够真正践行和传播中国传统文化的天人合一，人和自然的和谐共处。令张女士欣喜的是，春节浮生半日接待了一位老客户带着4个家庭来民宿过年，尽管需要做核酸和开车四五个小时。张分析其中缘由，一是民宿所在的黄处村是一个畲族古村，非常原生态，二是包院子过年对城市人而言不仅提高聚会效率，更能体验传统的乡村院落生活方式。

图源：浮生半日民宿官微

在张旻瑛看来，乡村院落给人以空间感，作为自身居所和外界的过渡地带，身处院中你既感觉在自己家中，同时又有足够多的空间感，贴近自然，“在院里招猫逗狗，赏花发呆，喝茶聊天，就很滋养心灵”。杭州的一位客人因为羡慕云和浮生半日的院子，最终在城市换房时挑选了一楼带60平米大院子的新房，在城市过上了田园生活。

85后的北京夫妻陈明、何刚提前一个月订下北京小汤山温泉度假区的一家民宿，每晚价格1.5万元左右，一家八口初一、初二连住两晚“。以前过年，八口人顶多是一起吃个年夜饭就散了。今年包院过年，一家人在一起的时间能更长，省得两边串门”。何刚笑称。

盘点此次春节叫座的民宿院子，除了服务品质高外，其可体验内容往往丰富而有层次感。陈长春表示，“以前冬季是延庆乃至京郊旅游的淡季，但是这两年随着北京冬奥会的召开‘冷’反而成为优势，冬季也成为京郊度假的旺季。”隐居乡里旗下地处延庆的老马回乡、山楂小院、青山依旧除了推出滑雪、冰雪嘉年华、冰灯、冰瀑等传统项目，冰雪研学、冰雪＋非遗等新产品也纷纷出炉。

山楂小院（图源：隐居乡里官微）

其中在冰雪研学类新产品开发上，隐居乡里与学席、绿骑士、河畔等研学组织成功跨界合作，隐居乡里联合业主负责场地改造，包括购买造雪机、建造小冰场等，收取基础服务费；研学机构负责课程研发和学员招募，收取教学费用。若是产品打包售卖，成功销售出去的一方可获得对方业务营收的20%作为返佣提成。陈长春表示，今年隐居乡里的冬季冰雪研学产品已形成可复制的产业链，各方做出表态，以后每年冬季都会再次联合推出。得益于冬季冰雪热潮，春节期间隐居乡里位于延庆、房山、怀柔、密云的民宿基本满房，入住率比前两年同期提高10%左右；第三周满房率由此前的20%攀升至40%。

在外过年，年味最重的是年夜饭。今年京郊民宿除了提供农家乐餐饮外，还和知名餐饮联合，邀请大厨上门帮做年夜饭。据途家相关负责人介绍，途家民宿联合北京特色餐饮品牌局气，邀请京菜知名大厨，到部分京郊民宿上门制作全鱼宴；在广西北海，码头接送、海鲜加工、代购船票，是民宿客人们需求最多的服务，北海涠洲岛纳海海景客栈老板告诉记者，除了“基础套餐”，还为客人们提供个性化服务，如联系潜水教练、水下拍摄、随渔民出海体验打渔等。

为什么他们春节不涨价？乡村民宿的钱又好赚了？

或许部分民宿也正是因为地处有利位置，拥有优质服务和独特内容，春节期间才有涨价之底气。距离延庆石京龙滑雪场仅10分钟车程的“蒲里日记”民宿平时8800元/晚，春节期间涨至14800元/晚，之所以敢上涨6000多元，是因为该别墅房间里除了有温泉外，更是配有专业的管家服务，入住之后能够享受优惠的滑雪票。河北人赛赛表示，“本来只想住一晚，但是从我通州的家开车过去要三个多小时，来都来了。”赛赛表示，在寻找民宿的过程中观察到，今年春节的民宿好贵，整体翻一番。平时1000元的房间，现在涨价到3000元，好在AA之后每个人的开销不到一千元。

图源：蒲里日记官微

“我个人不认同随意提高房价，因为会扼杀这个新生的行业。”对于春节民宿涨价现象，刘溯颇为担心，原因在于高房价必须要跟进高品质服务，而这恰恰是民宿短板，投诉率会偏高，反过来会影响品牌。刘溯发现，一方面这些年行业出现了一批资深玩家，选高不选低成为一种习惯；另一方面大家又会越来越精明，性价比高，服务好，资源稀缺性，价格适当会是民宿将来取胜的关键点。

春节期间，华侨城集团旗下的安仁公馆春节未涨价均价850元，出租率65%。尽管预料到天气寒冷，加上小镇没有增加大型节目，客人在小镇停留时间不足，不会成为长假的首选；但春节期间安仁公馆仍然推出了大年初一包饺子，手工竹编糊灯笼挂灯笼，做福牌，夜间煮红酒分享等互动娱乐体验项目；此外与古镇小酒馆，沉浸式实景剧场演出，百年老店地方风味等进行互访合作，提高了顾客粘性和自发传播率。

隐居乡里的定价策略一直较为稳定，陈长春告诉新旅界，春节等黄金周比平常周末上涨15%左右，较淡季平日上涨30%~50%左右，最高不会超过50%。之所以限制涨价幅度，是考虑到品牌的长期经营，作为已实现连锁化和规模化的隐居乡里更要考虑消费者感受，“一旦价格上涨过多，消费者就会出现分层，不再是同一类消费者。一方面老消费者肯定不认同新价格；另一方面认同新价格的消费者和老消费者差异巨大，对提供优质的会员管理服务是巨大压力。如此一来得不偿失，因为春节涨价所带来的收益，远远小于因提价对日常会员的整体消费损伤。”

北京密云网红打卡地山今宿春节期间除增加年夜饭售价外，几乎没有涨价，民宿主人80后设计师杨光告诉新旅界，“原因在于要做长期可持续生意，就要考虑客户感受，不能单纯从营收维度考量，而要建立客户依赖感。”自2018年开业以来，山今宿已实现年均50%的入住率，长期盈利，预计将在2022年前后收回初始投资，老客户复购率近10%。显然，山今宿已经实现精细化经营，“如果一个产品物超所值，你就会喜欢；如果物有所值，你会觉得还可以；但如果不值你会不喜欢。无论是房间配置、硬装、软装、管家服务、餐饮，还是节庆活动若每一项都物有所值，再给予适当促销，就会物超所值。”杨光相信如果在京郊再开一家民宿，平均入住率可做到70%，实现两三年回本，其中之重要措施是在选址上寻找更多冬季内容依托，以解决冬季淡季问题。

图源：山今宿官微

杨光敢于如此自信是因为京郊目前乡村民宿还处于红利期，市场上充斥着大量外行者，“从建材、电视台、桑拿等行业跨界进来，不乏携数百万上千万资产进场者。伴随着市场一段时间的混乱竞争，之后将会进入淘汰期。”

去年以来陈长春也发现京郊民宿市场出现大量的盲目投资者，相比于最新进入该市场的设计师和广告媒体从业者，这一波投资者处于信息链条末端，包括做家居、工程施工、地产开发和出境游、城市酒店从业者等，其中不乏隐居乡里的供应商和会员。陈长春给他们的建议是，仅作为投资商进行投资，交给专业的团队运营，没必要付出十几倍代价只为赚取很有限的房费。在陈长春看来，乡村民宿是综合消费形态，经营复杂度高，作为边缘学科既要懂管理懂市场，懂服务，有服务他人之心态，还得能和村民打交道，与政府打交道，能在灰色地带帮助政府制定完善标准……

显然，隐居乡里经过6年摸索已然建立起民宿建设体量、运营体量到消费体系量的良性循环，但危机常在。陈长春表示，隐居乡里从来不做投资，坚持一方面做好市场端让客流始终不断，另一方面不断深挖运营，增加消费体验感和丰富度，把各种各样的亲子研学活动都组织进来，自2016年各个小院还不断招募新村民做非遗研究传播，比如：艾草工坊、精油芳疗等等。

艾草工坊 （图源：隐居乡里官微）

杨光提醒跃跃欲试者，“红利期进入就能挣钱，但挣钱和回本是两回事，一旦行业不好就会赔钱，谨慎进入。”实际上，这两年大城市周边民宿赚钱只是硬币的一面，另一面则是2021年云南、贵州、张家界、鼓浪屿等长距离目的地民宿经营惨淡，到处充斥着民宿转让信息。张旻瑛感叹，“这两年熬下来，大多数民宿主估计把前些年赚的都赔进去了，单纯靠旅游业已经很难支撑，但转让也很难，因为小众、个性化。”早在2016年张旻瑛夫妇进入民宿行业前，他们曾花去1年半时间去各地考察，发现入住率不高，数据显示全球民宿入住率仅为12%。“此前中国网红民宿宣传的100%入住率只是个案，红利期早在2016年前后就已结束，如今除非有得天独厚的条件才能在三五年内回本，二十年不回本也很正常，绝不是一门好生意。”

对于乡村民宿消费的需求增长，陈长春充满信心，“消费力一直在，建设房量不断增长，但运营量跟不上，以致阶段性的区域性不饱和。未来伴随着大量优质运营商的长成，那些不能真正把乡村魅力和价值体现出来，盲目追风的民宿将会被洗牌重新实现供需平衡。”最近，陈观察到，京郊不少设计洋气的乡村民宿虽然漂亮好看，但因为缺乏专业运营，只是消耗了民宿主的朋友圈，多数运营艰难，冬季运营挑战加大。