最近乡村民宿政策利好不断，先有民宿管家被列入人力资源和社会保障部拟发的18个新职业；后有国家文物局发布政策，社会力量可在文物建筑中开办民宿、客栈、茶社等；最令业者为之振奋的当属7月下旬公布的《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》（下文简称《指导意见》）。

十部门发文促进乡村民宿高质量发展（图源：文化和旅游部官网）

“这是中央十部门首次联合发文乡村民宿发展，可见中央政府之重视。一直以来因为乡村民宿所涉及的管理部门多且分工职责条块化，往往导致各地方难以推行，如今《指导意见》算是明确各部门职责。”龙门山柒村宿集参与者、彭州市龙门山民宿协会会长余勇对新旅界（LvJieMedia）强调，此次政策发布对于各地想做事的县市级基层政府而言是重大利好，次发达地区的乡村民宿落地有了更好的参照和依据。

（图源： 龙门山柒村）

不谋而合，在《指导意见》发布的第一时间，隐居乡里创始人陈长春就把该文件转发给与公司合作的十几位县委书记并表示，此前的辛苦奋斗没白努力，这就迎来国家政策对乡村民宿高质量发展的全面支持和开放。《指导意见》不但充分肯定民宿产业在乡村振兴中的引领性和产业链拉动作用，还给整个工作方向以清晰指导——对成功案例鼓励复制、放大、普及。陈长春直指《指导意见》下发得及时，“在中国城市经济下行之时，如何利用乡村民宿赛道拉动整体经济发展，无论对乡村还是城市都是机会。”

楼房沟·彩虹小院（图源：隐居乡里）

土地、资金、人才支持，一样都不少

乡村振兴虽然表面热火朝天，但背后却普遍存在因为集体经济薄弱导致广大乡村普遍缺乏产业支撑和产业资本问题，乡村民宿也不例外，但这一局面正在打破。近日，著名三农专家、中国人民大学教授温铁军预测，“中国乡村的物业，乡村的资源型资产开发，将会构成吸纳投资的第三资产池，有力支撑国家经济向国内大循环为主体做战略转型。”

（图源：大乐之野）

的确，我们可以从《指导意见》中嗅到这样的气息，针对乡村民宿发展中“钱地人”生产要素不足问题，该文件都有清晰规定。“戳中了我们的痛点”大乐之野创始人、CEO吉晓祥感觉《指导意见》到位而精准，很有指导价值。一直以来因为用地问题乡村民宿在夹缝中求生存，吉晓祥有切肤之痛，他对新旅界回忆，曾有一个门店先由村集体合作社从农民手中租下宅基地，合作社再返租给大乐之野投建运营；但后来村委会换届，村民反悔此前租约就到民宿闹事，期间吉晓祥惊讶发现当时村委会法律意识薄弱，土地租赁条款埋雷颇多。另外，大乐之野也在乡村申请过建设用地，但程序复杂极难申请，如今有了明确文件指示，吉晓祥明显感觉，这是对乡村民宿的政策松绑。

绿山墙2期（图源：大乐之野）

《指导意见》显示，乡镇国土空间规划和村庄规划中可预留不超过5%的建设用地机动指标，用于发展乡村旅游等必须在村庄建设边界外进行的少量配套设施建设。对此规定余勇点评，该项政策出台说明文旅部吸取过往发达地区民宿发展中缺少配套设施的教训，主动为吃（餐厅）喝（咖啡）玩乐（艺术馆、书店）等公共配套设施提供建设用地指标，大大降低用地成本，从前期规划中助力高质量发展。正如杭州借宿CEO李政羲对新旅界所分析，乡村民宿不是旅游业的万能药，也不能主宰乡村旅游，民宿只是乡村运营的一个部分，也只是延长游客休闲时间的一个功能。乡村民宿发展需要配备更多体验功能，《指导意见》并没有忌讳大资本投建，而是要求整合资源推动创建一批民宿集中村、乡村旅游目的地等盘活利用样板。

（图源：借宿）

任何投建运营无疑都需要资本投入，经过2017年前后的民宿投资大跃进导致部分区域供过于求，加上疫情冲击致使整体消费需求下滑，社会资本不再热衷乡村民宿投资。未来一段时间，地方国企、乡村集体经济、村民个人将是乡村民宿的投资主力，一系列支农政策将助力乡村民宿发展。在资金支持上，《指导意见》明确指出：乡村旅游基础设施建设项目纳入地方政府专项债券；探索通过宅基地使用权抵押、农民住房财产权抵押、信用贷款等形式支持乡村民宿；对乡村民宿投资建设改造可给予资金补贴或提供贴息贷款，对评定等级的乡村民宿可给予资金奖励，享受相关税收优惠政策；探索满足乡村民宿经营需求的保险服务。该部分由自然资源部、文化和旅游部、应急管理部、银保监会、国家乡村振兴局按职责分工负责。

心语星宿（图源：龙门山柒村）

针对以上资金支持，余勇分析指出，村集体经济无疑是《指导意见》重点支持对象，他相信接下来会在全国范围内涌现出像鲁家村这样搞片区旅游综合体的成功案例。陈长春则提醒县委书记一级官员大胆按照政策指引上马民宿集群项目，同时提醒干部切勿盲目做规划，而是寻找到有乡村民宿运营经验和能力的乡村民宿品牌商，在运营前置的基础上进行规划投建。事实上，陈长春也明显感觉到县级干部的市场意识越来越强。

经过十余年探索隐居乡里已在全国运营28处院落式民宿，其合作对象也从公益基金，扩大到区县国有企业，采用“旅游公司+镇（村）+民宿”等合作模式，实施营收流水分成法，投资方分20-30%，运营成本为40-50%，营销方分20%左右，投资方所获收益不低于当地平均房租。大乐之野则在全国运营17家门店，近一半为轻资产运营，合作对象从社会资本扩大至地方国企，在与地方国企合作中尤为注重程序规范和资金安全。

（图源：隐居乡里）

无论是从《指导意见》，还是日常民宿经营，陈长春和吉晓祥都明显感觉到乡村民宿运营大有可为。《指导意见》明确鼓励培育具有区域特征和地方特色的乡村民宿品牌，鼓励优质乡村民宿品牌输出民宿设计、运营管理、市场开拓等成熟经验。对于民宿运营，陈长春有洞见：运营干的是脏活累活，是产业链上最后扛责任的环节。相比于城市的长产业链，农村产业链短而聚集，因为只有聚集，三产融合运营成本才最低，但同时运营方就得扛住所有责任。“这就要求运营方长期持之以恒地练真本领，持之以恒地发现问题解决问题，才能练就真本领去实现价值回流。”陈长春呼吁年轻人进入到更接近本质的乡村运营工作中，不再只做金融投资高薪梦，而是回到实在的盈利，“产业链极短的乡村才是检验一切真相和本质的沃土”。在乡村就业未必就工资低，有的乡村建筑设计师年薪可达50万，有的民宿运营经理年薪可至20万……

莫干山民宿管家培训中心（图源：木亚文旅）

除了土地和资金问题，乡村人才奇缺也是关键障碍。《指导意见》在保障措施中专设“加强人才培养”章节指明方向：其一，将乡村民宿规划设计、开发建设、经营管理和服务人员培训纳入相关各级乡村旅游培训计划，整合行业协会、职业院校、社会企业等力量，充分发挥乡村文化和旅游带头人作用，定期开展各种类型的岗位培训，按相关规定给予培训补贴；其二，加大人才返乡创业扶持力度，支持外出务工农民、高校毕业生等回乡进行乡村民宿创业，为乡村民宿持续健康发展提供人才保障。

对于人才吉晓祥有自己独到理解，人才在企业中就业，企业发展得好，员工才能留得下来。当一家企业从民宿业务向乡村旅游目的地升级时，吸纳的人才会更加多样化，也更有文化纵深度。隐居乡里则为支持新店开业不得不长期培训：1.对当地农民进行劳动技能培训使其成为合格管家；2.把返乡青年培养成为市场运营管理人员；3.把镇级干部培训为产业干部，懂得商务谈判，掌握金融常识，科学吸引旅游投资人。

莫干山民宿管家培训中心内部培训（图源：木亚文旅）

在乡村民宿运营领域隐居乡里已度过摸索期，自2020年进入西安市场，在汉中留坝县打样出楼房沟民宿，之后又迅速开出两个新项目，进入8月迎来近一个月满房。从京郊到西安，陈长春感叹，发达地区周边中高端乡村民宿已渐入红海竞争，但次发达地区还是一片蓝海，“《指导意见》出台是分水岭，次发达地区乡村民宿正在形成规模化的产业供方和需方，乡村亟需人才来支撑运营。”

蓝海已至，但有窗口期

但任何市场的蓝海都有时间窗口。乡村民宿也不例外，而且更为短暂。这取决于民宿的特性，“民宿不是酒店服务，而是生活方式体验品，是情绪按摩产品。”陈长春如上分享对民宿本质的理解，“消费者带着求新求奇求异的心态，像消费艺术品一样消费民宿。这就要求民宿经营者不断迭代出新，不停出新IP，不断研发新内容，让人感觉你的民宿永远是新鲜的。”

花婆婆民宿（图源：隐居乡里）

再者，民宿进入门槛低，数百万元的投资使得跨界进入者众多，一个区域市场迅速供过于求。陈长春总结，通常情况下，一个区域一个民宿只有5年品牌建立时间，而大多数民宿在10年左右进入衰退期乃至失去生命力。据透露，起家于京郊的隐居乡里，客人早在2019年就有将近50%客人入住旗下院子后慢慢开出了自己的民宿，正是因为这种观察，自2020年隐居乡里停止在北京开拓新店，同时在该区域跨界研发亲子研学类课程（50多间客房可覆盖研发成本）；与此同时快速拓展西安市场，两年间在大秦岭地区开出楼房沟、道班宿、花婆婆三大民宿品牌，以迅速在该区域建立品牌影响力，并将在两年后停止西安市场拓店降低风险，尔后发挥客房规模优势持续以内容研发来实现重复消费或引新客。陈长春对经营民宿的新理解是，“民宿产业第一阶段拼山水，第二阶段拼服务，第三阶段拼内容，第四阶段拼品牌。而设计只是个基础。因为除了建筑设计，还有视觉设计，服务设计，流量设计，制度设计。说是做民宿，其实不亚于重构一套小型的社会体系。”

道班宿（图源：隐居乡里）

北京密云网红打卡地山今宿民宿主杨光明显感觉到京郊高端民宿开始“内卷”。他最近走访怀柔、延庆发现，非常多的中高端民宿周中价格腰斩，由过去的1000元跌至400元左右。京郊民宿市场之所以提前进入红海竞争，杨光的判断是，一方面因为疫情常态后京郊周边度假火爆吸引大量跨界者进入迅速拉满市场供应；与此同时动态清零措施使得市场整体需求下滑。他预测接下来京郊民宿会出现大面积买卖，其中有实力者将可能在客房规模基础上，研发周边路线、研学课程等软性内容来提升民宿吸引力。今年山今宿新种植了一定规模的红薯和葵花籽，在增加农耕体验课的同时，使得客人饮食更加本地化、生态化；此外还增加了房车露营体验产品。

吉晓祥也明显感觉到长三角地区乡村民宿竞争越发激烈，大乐之野第三家门店，位于湖州安吉的绿山墙仅用三年时间，就从只有十几间客房的单体民宿升级为度假综合体，除了增加客房外还建有一层派对空间，包括桌球、游戏机、堆满BolinBolon家具的儿童娱乐室、室外泳池等配套设施，去年开业后带动一期客房销售。与隐居乡里走出京郊类似，大乐之野也已走出长三角区域，正在开拓西南片区市场，目前已在成都市大邑县安仁镇开业了向野而生·安仁。

绿山墙·安吉店（图源：大乐之野）

一位匿名的安吉乡村民宿运营商亦对新旅界抱怨，安吉县部分区域农家乐、民宿扎堆，相关部门不控制门店数量，前期一味求增长，后期一味求微改造精提升，头部民宿入住率才30%，多个地区村镇贷款银行压力巨大。聚焦西南区域的民宿运营商去野民宿创始人李剑锋对新旅界力陈，青城山附近乡村民宿低质量发展问题，该市场的消费人群、产品需求和渠道都已发生变化，但民宿投资人仍以六零后为主，围绕自我需求设计产品，以OTA为主要渠道，严重脱离终端市场；而大量年近五旬的农家乐经营者占有土地资源，却无心通过低息贷款来改造升级打造适合于市场需求的产品，陷入低质量运营的死胡同。

（图源：山今宿）

与北京、上海、成都等发达城市周边乡村民宿白热化竞争问题不同，西安、武汉等次发达城市乡村民宿则亟需增加优质供给，不再踌躇不前，而是在吸取发达城市教训之基础上实现乡村民宿的高质量可持续发展。对于次发达地区乡村民宿发展，余勇仍然担心各地市县政府是否愿意去尝试探索，因为“中央政府出台的政策法规在实际操作中往往有没人管的真空地带，如果部委、省委没有实施细则，各分管的主要领导又不敢拍板决策就很难落实下去。”余勇对新旅界分析，莫干山民宿之所以能率先发展起来，除了市场有需求，更离不开当时湖州市德清县政府的敢于作为：彼时，德清县政府对乡村民宿发展的重要决策，实行九大部门联审，集体决策共同担责；当下，该县政府又对民宿价格进行调控，还积极投建咖啡馆、书店、艺术馆等民宿配套业态。

（图源：莫干山民宿协会）

“莫干山县政府的宝贵经验值得拿来学习！”当初正是彭州市委书记带着余勇等民宿主从莫干山学习回来直接照抄，各部门联审，相关民宿才得以拿到经营许可证，也才有了后来的龙门柒村宿集。余勇强调，“发展乡村民宿立竿见影，示范效应好，相信敢作为的地方政府会做得很棒，在《指导意见》的容错范围内去改变和调整……”

陈长春也持有类似观点，“《指导意见》一下发，很多犹豫的县市级干部会坚定决心，接下来，跑得快的地方政府，当地乡村旅游发展更能取得成绩和获得发展；跑得快的民宿企业也更能越人一步抢到蓝海红利。”同时陈长春提醒，行政干预产业很容易形成盲目的攀比投资，无视市场需求和产业规律的政府一把手拍脑决策，各地方政府还要加强监管政策的落地，以免产出二次闲置资产增加地方政府新债务。