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从150亿的简阳项目看绿地集团战略远见和短板

2017-10-12 10:21:07  新旅界 曹杨

净负债率高达267%,房企巨头该如何转型?

在大历史格局中,战略逻辑可能比数据逻辑更加重要。多数情况下数据逻辑决定某个项目的成败,而战略逻辑可能决定整个公司的成败。

这几年,中国经济面临着艰难的转型困境,过去依靠房地产大发横财的巨头们纷纷开始寻求新的商业模式。如果十年以后回望今日,一定会有一种悲壮感。绿地只是众多转型者中的一员,其在简阳的这个项目也只是整个战略布局中的一步小棋子。本文试图以小见大,为转型中的企业提供些许战略视角。或许这个视角很小,但仍不可或缺。

2017年9月,绿地集团与四川简阳市达成了一份投资意向协议,该协议签订之后,意味着绿地集团“科技医疗+休闲购物+文化旅游”的全新产业模式即将落地。该项目总投资150亿元,规划范围约3000亩。

虽然项目所在地是简阳市,但距离天府国际机场仅仅十公里。所以,在本质上,这个项目仍旧是一个依托成都发展红利的项目。

自从成都制定了“东进”战略之后,简阳市就开始在高端装备和智能制造、航空航天、新能源新材料等产业领域发力,编制了总投资4805亿元的重点项目总体方案,今年计划投资350亿元。在成都市产业发展布局中,简阳有3个园区被纳入成都市重点产业园区进行重点打造,有着广阔的产业承载空间。

布局简阳背后的战略远见

1、融资渠道的优化,为绿地集团的产业集群战略打下良好的资金基础

绿地集团要打造“科技医疗+休闲购物+文化旅游”的全新产业模式,就必须寻找到更加健康持续的融资模式,这样,才能形成融资战略与产业战略之间的匹配,否则,产业战略再宏大,没有可持续的资金支持,也是无法落地的,尤其是长周期的文旅产业对资金的可持续性有较高要求。2017年,绿地的融资途径有了优化,取得了中信银行、兴业银行总授信扩盘,并且还新增了应收款ABS、发行美元债等融资方式,为绿地的产业集群战略储备好了可持续的“粮草”,其整体资金成本从年初的5.45%降低到了5.33%。

2、城市辐射区的大规模拿地,为绿地集团的产业集群战略提供了广阔的试验田

无论是一线城市,还是二线城市,在城市中心拿地已经很难,而且施展空间不够。绿地近年来瞄准一二线城市的辐射区,通过在辐射区拿地来为自己布局产业集群的承载空间。此次在简阳市的项目就是典型的城市辐射区战略的体现。

在城市辐射区寻求突破有很多好处,首先是城市辐射区的政策都相对宽松一些,制度机制的羁绊少一些。其次,城市辐射区往往距离高铁和机场更近一些,现在的城市辐射区可能就是未来的城市新中心。随着城市产业的升级,旧的城市中心往往是很难在空间上为新产业提供足够承载空间的。未来的城市一定是老中心和新中心的双核式发展模式。所以,绿地集团布局城市辐射区,在本质上是在为城市寻找一个新中心。从这一点来看,绿地集团高层是非常有远见的。

2017上半年,绿地集团87%的新增土地储备来自一二线城市,而这其中有大多数土地储备都位于城市辐射区。可见,从拿地比例来看,绿地的“再造城市辐射区”战略已经非常清晰。实际上,从2012年以来,绿地在一二线城市的土地储备就呈现快马加鞭的趋势。2012年,绿地先后进军宁波、青岛、杭州等城市。2013年,绿地又投入800亿进行土地储备,并且重点聚焦消费能力增长较快的省会城市和副省级城市。2016年,其可售的建筑面积有11480万平方米。

3、先建立根据地,再深度进行企业战略和区域战略的对接

此次绿地进军简阳,可以说是重兵布局。简阳市的项目非常符合绿地集团大金融、大基建、大消费的战略理念。该项目距离天府国际机场不足10公里,承接了成都的东进战略。加之简阳市政府大力推进高端装备和智能制造、航空航天、新能源新材料等产业发展,并进行了完善的基础设施和公共配套服务建设,这些优越条件都为绿地集团提供了多元的创新可能。

在简阳市打造的“科技医疗+休闲购物+文化旅游”项目模式将成为绿地集团在简阳市重兵布局的一个据点。未来,很有可能绿地集团围绕这个据点还将进一步与简阳市形成更加深度的合作。

从健康产业角度来看,绿地集团今年成立了康养产业集团,未来在健康产业方面与简阳市有着非常多的合作契机。

从金融产业角度来看,绿地集团的金融全产业链能够为简阳市对接成都东进战略提供有效的金融支持,尤其是在政府财政压力较大的情况下,绿地集团的金融全产业链能够将更多社会资金导入到简阳市的重大项目建设中。

从基建产业角度来看,绿地集团的基建业务也推进得如火如荼。近年来,绿地集团在全国各地签约了大批特色小镇项目,特色小镇成为了绿地集团承接基建项目的一个巨大推手。以简阳市为根据地,绿地集团有可能未来深度参与到成都周边辐射区的特色小镇建设中。目前,在成都都江堰和峨眉山已经签约了特色小镇项目。其中,大峨眉国际文化旅游健康特色小镇的投资额达到了180亿元,这些项目与简阳市的项目形成了呼应,共同构建起了绿地集团的“西部军团”。

大金融、大基建、大消费背后的战略短板

2017年上半年,绿地集团的净负债率高达267%,如此高的负债率在房企中是较少见的。未来的绿地集团决策层必须把优化债务结构作为一个非常重要的事情,因为债务结构的不合理会成为其产业转型的巨大掣肘。

在房地产狂飙突进的阶段,绿地的债务结构或许能够维持其短周期、快回收的打法。然而,现在房地产日渐衰微,要进行产业转型,就更加需要尽快调整债务结构,以适应更加长周期的产业转型阶段。

债务结构的短板可能只是暂时的,但有一个更大的短板需要绿地集团集中精力进行深度突破,这个短板就是文化。

绿地集团是地产起家的企业,而地产只是一个城市的框架,地产之中装什么内容,当然不是“大消费”就可以概括的。康养也算是一个内容,但是2017年,绿地集团才成立了康养产业集团,可见其基础尚薄弱。零售方面,绿地的进口商品直销店在全国门店数增至31家。科技内容方面,绿地也是刚刚起步,刚刚落地了交大绿地、复旦绿地两个“双创中心”,负责孵化科研产品,为绿地的产业集群战略提供科研支持。然而,这些都不是内容的本质,只是内容的现象,本质上,还是需要文化来进行统筹的。没有文化的内容,只能是一盘散沙。

以最近签约的大峨眉国际文化旅游健康特色小镇为例,这个小镇未来的业态以诗画艺术、茶艺、禅修、影视等为主。这些业态的定位证明绿地对文化的价值是非常重视的,但是,文化毕竟是绿地的薄弱环节,必须提升到战略层面才能够形成与其他产业相互强化、相互促进的发展格局。

从目前来看,绿地的大金融、大基建、大消费战略并不是一个可以实现内部自洽的战略体系,只有加入“大文化”之后,才能够实现自我平衡

2017年,绿地集团升级了升级商旅文业务板块,将文化作为了一个非常重要的主攻方向,可见,绿地高层已经意识到了自身在文化战略方面的短板,开始将过去单一的商业配套建设运营升级为商业、旅游、文化的多元化配套建设运营。从单一化到多元化,意味着绿地集团正在调整以往的所有运营惯性,沉下心来找准“商旅文”资源整合、社群培养、品牌招商的门道。

可以说,文化是盐,没有盐的菜注定是寡淡无味的,绿地集团已经有了非常丰富的菜,如何撒盐?将是决定绿地产业转型的关键所在,也是中国的地产巨头实现转型的关键所在。

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