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增加74.61亿债务 佳兆业集团因何接盘海南如意岛?

2018-07-23 12:12:01 投资者报

海南如意岛是海南七大人工岛之一,承载着海口旅游比肩三亚的期望,项目优质的资源禀赋与佳兆业布局文旅产业方向高度契合。

一边是增持公司股份,一边收购海南如意岛项目,佳兆业集团主席郭英成近段时间很忙。

7月17日,佳兆业集团(01638.HK)控股有限公司宣布,集团主席兼执行董事郭英成透过其全资拥有的大昌投资有限公司分别于7月3日和7月17日连续增持公司股份,郭英成在佳兆业的持股比例,由约25%增加至约25.1%。

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而早在一个星期前,佳兆业集团因买下海南如意岛项目备受业内关注。7月11日,中弘股份(1.020, -0.02, -1.92%)(000979.SZ)公告称,拟以14亿元转让全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司(以下简称“如意岛”),100%的股权予海南罗胜特投资有限公司(以下简称“罗胜特投资”),罗胜特投资为佳兆业集团旗下子公司。值得关注的是,佳兆业集团亦被负债困扰,资产负债率高达85.94%,2014年甚至一度陷入破产危机,14亿元买下如意岛项目背后郭英成瞄准的是海南岛文旅产业。

接盘如意岛项目

7月8日,佳兆业集团旗下子公司罗胜特投资以14亿元的价格收购了海南如意岛项目公司,收购价是如意岛公司账面净资产的3.84倍。

不过,在一系列债务冲抵之后,佳兆业集团实际只需支付7300万元现金,但须承担如意岛公司的74.61亿债务。对此,业内有观点认为,佳兆业集团买了一个变现艰难的资产,如意岛不是个好啃的项目。

据中弘股份公告透露,如意岛项目是中弘股份于2012年通过招拍挂获取的,总价30亿元,曾被视为中弘转型文旅道路上一个极重要的复合型旅游地产项目,总投资超过500亿元,旨在打造世界级旅游目的地。

根据中弘股份此前预计,项目一期总投资128.94亿元,开发期间为2014年年初至2017年年底,未来净利润为57亿元,项目销售毛利率为33.84%。从这一层面看,佳兆业似乎买下了一个“香饽饽”。

值得注意的是,由于此前中弘股份资金短缺问题以及海南旨在保护生态核心区的“双暂停”政策,如意岛项目自去年8月末开始已经处于停工状态。此外,2017年9月,如意岛项目因非法填海而遭海口市海洋和渔业局罚款3700万元。

抛开如意岛项目方面的原因,就佳兆业集团本身来看,其财务状况也并不乐观。年报显示,截至2017年年底,佳兆业集团总负债为1834亿元,资产负债率达85.94%。其中,有息负债余额为1111亿元,约221.7亿元在一年内需偿还,其余80%的偿还期限为2~5年。

此外,2017年末佳兆业经营活动产生的现金流总额为-34.3亿元。2018年5月,公司还被曝出拖欠4亿元股权转让款,并引起深交所关注。一位不愿具名的人士对记者表示,佳兆业自身负债严重,应该选高周转的项目投资,但是海南如意岛的项目不可能走高周转。

同策研究院总监张宏伟则从政策层面分析称,“海南全岛限购,对佳兆业来讲,收购之后如果不能快速销售很有可能也会引发资金链问题。”

不过,也有分析人士认为,如意岛这个项目短期对于佳兆业的资金链冲击并不会很大。“佳兆业整体的财务杠杆的确比较高,但自从走出造假风波后,其融资渠道还是比较畅通的。”诺亚地产研究负责人黄琳珊对记者表示。

佳兆业集团方面在书面回复《投资者报》记者时称,项目自身将产生较大货值,其完全有能力覆盖自有债务,不会对集团现金流产生不利影响,并表示收购如意岛项目的资金为自有和自筹资金。

对于此次收购,佳兆业集团显得颇为谨慎,设定了诸多前置条件,比如,佳兆业这次接盘是以如意岛开发项目能够顺利恢复施工为前提的。

佳兆业的文旅算盘

债务缠身,风险众多,佳兆业集团为何要接盘如意岛项目,郭英成背后打什么算盘?

业内有观点认为,郭英成此举为借文旅产业在海南加大土储。一位熟悉佳兆业集团的人士对记者表示,“借文旅产业发展是一方面,重要的还是现阶段的拿地策略。”

按照规划,如意岛项目海域面积716万平方米,将通过填海人工造岛的方式进行开发,填海形成陆域面积612万平方米。除此以外,目标项目权益还包括岛屿与陆地之间修建的跨海大桥权益。

不过,更大的可能是佳兆业集团要在文旅方面持续发力。“佳兆业之前在海南就成立佳兆业海南集团,也和海昌控股有合作开发文旅项目。”一位业内人士对记者表示。

2018年6月12日,佳兆业商业集团就三亚海昌梦幻海洋不夜城项目与海昌海洋公园控股有限公司签署合作协议。据了解,三亚海昌梦幻海洋不夜城将建成以主题特色娱乐、海洋动物表演、主题餐饮商业为一体的一站式旅游休闲目的地,是国内首个沉浸式海洋主题文娱综合体。另据记者了解,2018年4月,佳兆业集团还成立佳兆业海南集团,推进公司在海南的产业布局。

此外,诺亚财富地产研究负责人黄琳珊也表示,不能简单化将其理解为一种囤地行为。黄琳珊对记者表示:“如意岛就是个旅游开发项目,所以佳兆业此举肯定有发展文旅产业的意图,而且几年前,佳兆业就开始在文旅产业布局。”

据公开报道,2014年上半年,佳兆业集团联合富德生命人寿以54亿元的价格,在深圳拿下占地86.98万平方米的大鹏半岛旅游项目。2016年12月,深圳综合旅游度假项目金沙湾国际乐园启动,2017年4月邀请拥有16年迪士尼工作经验的Noble Coker出任总裁;2018年5月,佳兆业与安宁市签署“安宁文旅项目”,同年6月5日,与西安市政府签署阎良佳兆业文旅城项目。

此外,2017年10月18日,佳兆业文体旅游集团还与重庆市旅游投资集团旗下子公司重庆乐和乐都旅游有限公司结成战略伙伴关系,共同开发重庆乐和乐都特色小镇。由此来看,收购如意岛也在情理之中。

佳兆业集团书面回复《投资者报》记者时也提到,此次收购海南如意岛,是佳兆业集团战略布局海南、提升市场竞争力、加速文旅产业布局的重要举措。

佳兆业方面表示,海南如意岛是海南七大人工岛之一,承载着海口旅游比肩三亚的期望,项目优质的资源禀赋与佳兆业布局文旅产业方向高度契合。

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