​体育小镇与大多数特色小镇一样，短期内实现投资回报多数依靠房地产，因此，与房地产协同发展成为推进体育特色小镇避不开的话题，许多房企也借此契机纷纷转型。但体育特色小镇建设尚处初期摸索阶段，在顶层设计、主体角色、人才培养、运营能力等方面均面临着不小挑战。

其中，体育旅游特色小镇作为新型多元化休闲游乐的综合承载体，不仅要考虑与体育产业的结合，还需具备休闲娱乐等消费体系。这需要一批具备体育、地产、旅游、投资等方面的全能型人才，目前这方面的人才缺口很大。

作为这方面的资深专家，刘力博士实地走访了江苏省内14个体育特色小镇和全国众多的运动休闲特色小镇，在体育小镇的顶层设计与产业整合方面有着深入的研究。

继《对话刘力博士：体育小镇特色模式与盈利方式（上篇）》后，新旅界（LvJieMedia）针对体育小镇顶层设计逻辑与跨界人才培养再次与刘力博士进行了深入的对话。

体育要素的承载主体

新旅界：大力发展体育特色小镇的实际意义在哪里？

刘力：首先要长线投资培育体育产业，一个小项目的开发回报，往往无法支撑规模化的体育产业，而只有小镇的建设规模有这个承载力。从投资角度看，一两千亩地的小镇建设规模，相比于十亩地楼盘开发更有规模，也更具备与政府博弈的条件。所以，以城镇建设与地产配套的回报来支持体育产业的长线投入，也算是互惠双赢的选项。

其次，从体育消费者的角度来讲，需要一个足够大的空间载体，提供足够多样化的体育体验消费项目。消费是综合型的，例如带家人去某小镇度假，需要有多样化的选择，上午乘热气球，下午滑草，第二天登山，第三天骑马，这么多体验项目要有承载空间。消费者也需要规模化的消费供给产品，配套设施要完整。因此，合适的空间与配套设施载体也只能是小镇。

第三，优质体育资源的释放需要整合型平台来承载。中国体育现在处在一个微妙的阶段，国家垄断的体育事业正朝着体育产业方向改革，体制内即将释放出的优质体育资源，包括优秀运动员、裁判员和教练员，还包括机构组织和赛事IP，也包括运动场馆和训练基地。这些资源的释放，需要有合适的平台承接。而体育特色小镇，无论从空间规模，还是市场化的运作模式，还有其他配套消费产业支持，都是最合适的具备资源整合与对接能力的平台载体。体育特色小镇是体育改革的突破口，是体育发展的突破口。

新旅界：体育特色小镇的核心价值在哪里？未来的产业链结构是怎样的？

刘力：体育特色小镇必须以体育产业为支撑，但并不是只靠传统竞技体育，体育特色小镇的主要功能是实现体育产业与其他产业的融合。

中国经济发展进入新常态，要靠供给侧结构性改革创造新需求，特色小镇恰好能解决这个问题。体育特色小镇提供的是新动能，体育和旅游有机的融合，是一个新的产业链，既不是单纯的体育，又不是传统的旅游，能够为体育及旅游等产业带来新的发展动能。

体育为小镇提供旅游的内容，为旅游产生有粘性的消费人群，体育特色小镇是体育旅游的驻足地，能把旅游转化成体育旅游，实现了体育与旅游人群的互连互通，体育特色小镇也是实现体育旅游产业破壁融合的关键环节。

体育小镇成功的关键不在体育，而在小镇的整体运筹。体育小镇产业的要素，既需要体育内容、体育企业，也需要资本投入和统筹运作。做好体育特色小镇靠顶层设计能力和制度创新、模式创新、产品创新。

不同产业方向的小镇有着不同的模式，不同基础特色的体育小镇也有差别，不存在可复制的模式。比如乌镇雅园作为养老地产，首先是靠着上海和杭州，拥有大量有消费能力的人群支撑，不在长三角就没有这个消费群体。

所以体育小镇的核心价值，在于其独有的产业融合模式创新，而不仅是体育运动特色。全国有众多的体育场馆群、运动中心、训练基地，都不缺体育特色，却不能成为体育特色小镇，缺的就是“体育+”的产业融合模式。

新旅界：作为“体育+”的代表性分支，体育装备制造这一细分领域的发展现状如何？

刘力：体育装备制造是体育产业绕不过去的存在，因为体育赛事本身并不盈利，但是体育设备装备是能盈利的。体育产业分为体育本体和体育衍生品，体育本体比如比赛、表演、运动和健康这类单一赛事较难盈利，能够盈利的都是体育产业衍生品，尤其是体育设备装备所代表的制造业是完全可以盈利的。体育装备制造产业已经成为一些体育小镇的核心产业，并据此衍生发展出赛事、旅游、观光和体育文化产品。

地产商转型做体育特色小镇

新旅界：很多房地产商想转型试水体育特色小镇，对于这些跨界企业来说比较棘手的问题有哪些？

刘力：地产开发商做小镇很难成功是由于基因差异，企业的基因来自于企业成长的传统路径，地产商的惯性模式就是只考虑土地增值与回报，太看重土地和房产的快速变现，对体育等其他产业缺少了解与耐心，比如一个项目计划斥资二百亿，计划拿出五十亿投入体育，但是不知道该用在哪里，于是就建了一堆体育场馆、自行车道、健身步道，由于缺少系统化的资源整合能力和运营能力，所以很难产生好的经济效益。

地产的核心是土地开发，而体育产业的核心则是资源整合与运营模式创新。对于进军体育特色小镇的地产商而言，最棘手的问题应该是如何转变思维，重塑基因。

新旅界：前段时间受媒体关注度比较高的刘国梁携手雅居乐500亿打造体育小镇，这样的结合是否会成为房企的新打法？

刘力：有大资本投资体育相关产业本身是好事，雅居乐在小镇项目中做房地产也无可非议，项目中所包含的房地产建设部分是盈利的，而如何将体育产业部分做的更加具有吸引力才是项目的关键。如果将总投资额中的部分投入做体育产业，就不能说这只是个房地产项目，地产与体育产业互补，互相支撑，是有效的互惠共生模式。

而刘国梁是世界冠军，在项目中有IP的营销功能，他本身可能未必会开发与运营小镇。至于这个体育小镇的前景，既跟雅居乐的地产模式无关，也跟刘国梁的体育背景关系不大，取决于项目的体育产业板块实际运营方的战略模式。

目前看来，项目的第一步成功了，投资方结合了刘国梁的IP和政府达成了交易，应该能够确保项目的投资回报，但是体育产业部分仍有不确定性。

新旅界：体育特色小镇与体育产业该如何进行融合创新？目前最具代表性的小镇案例有哪些？

刘力：以崇礼为例，大量建设的都是与房地产相关的项目。有富龙地产这种既建滑雪场也做房地产开发的，也有做纯房地产项目的。但整个区域都是因为体育火起来的，在崇礼买房子的人大致分为3类：第一是为了滑雪方便、第二是冲动、第三是为了投资。

第一批买房主力是为了滑雪方便，第二批人可能因为别人买了，自己也不差钱所以也跟进，实际上可能都没人住。房价开始上涨并有持续上涨势头之后，第三批的投资甚至炒房的也应运而生。

体育对于小镇配套的房地产板块，是核心的价值要素。反过来说，“房地产是最肥的猪”。体育与地产是体育特色小镇中互相补充、互相支撑的功能板块，对多数新建的体育特色小镇，是可能的组合。不过，按照体育总局的精神，在体育特色小镇的核心区范围内，并不允许有房地产开发。

顶层设计的3个核心

新旅界：体育小镇与旅游小镇存在哪些差异与共通？在顶层设计方面需要注意哪些？

刘力：小镇的概念很大，整个小镇作为一个IP，如果运营成功，可能变成乌镇，但是无论乌镇还是拈花湾，在品牌输出和模式复制方面并不容易。

在体育特色小镇建设初期，还是要以具体的体育主题项目为主，比如重大国际赛事、独特的体育表演、创新的运动特色体验等，这些项目的门槛相对较低，建设与培育期短，对整个小镇的推广与消费拉动作用更快。

有些建设接近完成的小镇，引流招商出现问题，说明前面的规划及顶层设计已经错了，仅靠招商与推广来拯救小镇建设是不可能的。所以小镇的成功实际上不是靠个别项目IP，而是系统生态的问题。前期的顶层设计与规划是根本，后面的都是实施环节。

顶层设计是体育特色小镇建设的核心问题，合格的顶层设计必须解决3大方面问题：一是产业融合的发展方向；二是项目运作的组织架构和政策汇聚；三是资源整合的资本组合方式与资源导入路径。

现阶段的体育特色小镇是个全新的类型，没有成熟经验，也少有成功案例。体育产业的类型种类众多，从赛事到体育装备制造的类别跨度又很大，对于体育小镇项目的研究策划挑战很大。

做体育特色小镇，首先要找到有跨界研究能力、有体育产业资源整合能力、又懂地产开发与园区运营模式的团队。地产开发的经验与模式都不适用于体育产业小镇的打造。一句话总结来说就是：跨界的研究策划能力和顶级资源整合能力最重要。

培养跨界人才

新旅界：现阶段，体育小镇的市场定位处于哪个阶段？

刘力：有些小镇事先并不了解体育产业与体育小镇建设的特殊性，为了赶风口上项目而贴体育特色的标签。准确地讲，体育特色小镇现属于发展模式探索阶段和消费群体的引领和培育阶段。

首先，缺少专家。以体育产业为核心如何规划和运营？因缺少实战性的资源整合机构，都在盲人摸象。不仅地方领导对体育产业与体育小镇没有多少概念，专业服务机构也没有。尽管有体育专家、有地产专家，但不等于体育专家和地产专家的组合就能做好体育小镇。

体育圈的懂训练懂比赛，但是不一定懂产业，而投资与产业圈的又不懂体育，所以体育特色小镇最缺的就是跨界人才。体育产业本质是生意，其独特性不在专业难度，而在于跨界难度和整合高度。

新旅界：现在有没有专门做体育特色小镇规划设计的公司？

刘力：正在做体育小镇规划设计的公司很多，但真明白体育小镇该如何开发、顶层设计该怎么做的凤毛麟角。

我走访建设中的体育特色小镇，有一半的拿不出针对体育小镇的专项规划，另一半的规划设计多数委托给了千奇百怪的机构。有委托景观公司、旅游公司、地产策划公司、体育大学来做规划的，有的连规划专业资质都没有。常见的问题是规划方案同质化套路化，缺少本土针对性和创意解决方案，似乎只是应付政府和投资人。

对于体育特色小镇的建设，规划是打基础，定方向的战略架构，最忌讳开局就偏差、平庸、混乱。所以保守地预测，两三年之后，如果本着宽进严出的原则，全国体育小镇能建成十分之一就算不错了。就像今年浙江的近百个特色小镇到了验收阶段，只有两个小镇获得通过。

新旅界：您一直强调体育小镇专家的匮乏，这个人才空缺可以通过哪些途径培养？

刘力：体育小镇产业人才的空缺不是体育人才空缺，而是跨界人才缺乏。培养机制上首先要理解何谓跨界，单一产业不是跨界，体育和教育、体育和地产、体育和旅游结合才算跨界，所以跨界人才不可能是单一专业来源。

其次，人才培养需要相关产业的成熟。单一的产业，比如地产圈已经发展很成熟了，一块土地怎么策划、怎么融资、怎么建设、怎么销售、怎么运营，都有很清晰的规范流程。但是体育跨界产业尚不成熟，只能从实践中慢慢摸索、积累经验。今天房地产行业如此成熟，但倒退15年，房地产起步阶段，连高校都没有房地产专业。所有房地产大佬也都不是学房地产专业毕业。

不少大企业已经做跨界体育的产业布局，例如腾讯体育、阿里体育、乐视体育、李书福的铭泰体育，都处在布局阶段。有资金投入，能引进国外赛事IP，但都没有实现规模化的跨界整合与城镇开发类项目落地。

而培养体育小镇跨界人才也不是仅靠开设课程能够短期解决的。高校可以有目的筹备开办体育产业管理专业、电竞产业管理专业、体育旅游专业、体育产业金融专业等新兴领域的课程，但是最有效的成才路径还是从实践中培养。中国的商业地产人才、文旅产业人才、健康养老产业人才都是在这一轮产业热潮中的实践中成长起来的。

因此，我期待越来越多的投资机构、产业龙头、地产企业关注体育产业，与体育产业深度结合，共同探索转型发展之路。