摘要：历史街区是指文物古迹比较集中，或能较完整地体现出某一历史时期传统风貌和民族地方特色的街区。随着城市化的推进及地方政府对城市文化品牌建设的日趋重视，对承载着城市历史记忆及文化基因的历史街区的改造与开发也日渐火热。本文结合国内历史街区改造的典型案例，梳理了其各自发展路径及策略，并对不同改造模式下的优劣点进行了探讨。

当我们在感慨每个现代化的城市都长得一样的同时，承载城市特色的老街道却在静悄悄的消失。年轻人慢慢搬离，原本的活力渐行渐远，房屋结构变得不适合居住，最后慢慢地被时代的浪潮淘汰。

历史街区是一个城市的文脉，承载着一代人记忆。如何在现代化城市的发展进程中找到适合的发展路径，让老街延续“乡愁”，是政府和开发商探索多年的重要课题。

近些年地方政府和民众对城市文化品牌建设的日趋重视，对承载着城市历史记忆及文化基因的历史街区的改造与开发模式也日趋成熟。一些成功的老街区被改造成了城市的旅游名片，成为居民和游客打卡的网红地标。

通过研究国内历史街区改造的典型案例，我们梳理了三种历史街区改造开发的发展路径及特征，并对不同改造模式下的优劣势进行了探讨。

上海田子坊

开发背景：上海从工业城市向消费型城市转型，发展文化创意产业园区成为工业用地转型主要策略，区政府也希望藉盘活空置厂房资源，提升地区经济

简介：由上世纪50年代弄堂工厂及居民区组成，现成为具老上海风情的特色休闲商业街区

区位：位于上海黄浦区中心地段

投资主体：租户投资为主体，政府出资改善基础设施

占地面积：7.2万平方米

商业规模：营业面积3万多平方米

开发时序：210弄（1998年）-> 248弄、274弄（2004年）

游客量：日均2万人次

权属情况：由居民分散持有

租金收益分配：按照管委会：居民 = 2：8的比例分成

业态结构：目前有各类特色商户400余家

田子坊发展历程和策略

工业厂房改造，艺术家集聚（1998-2003年）1988年，陈逸飞、尔冬强、王家俊等艺术家入驻，集中于弄堂工厂，2002年，创意产业集聚，共83家艺术商店、艺术创作室和展示厅入驻；文创工厂规模效应外溢（2004-2007年）2004年，居民房开始对外出租，文创企业开始向居民区蔓延2005年，政府出台居改非政策，授牌田子坊为创意产业集聚区；外延扩大，成为城市地标（2008-至今）2008年，田子坊定位为海派文化展示地和世博主题演绎地，其范围进一步向外扩散，餐饮、服务等业态比例大大提升，成为旅游和体验式文化集聚地。

沿街商铺

文创活化：街道办与文化商人合作创办“上海田子坊投资咨询公司”，将空置厂房使用权转租，由后者运用市场化手段招徕艺术家入驻，激发了片区活力，为后续改造树立了示范效应；适时借力突破制度边界：将公用房交由合作企业进行改造出租规避政治风险，掀开“居改非”大幕。在政府计划对片区实施拆迁开发后，联立居户、艺术家及社会人士向政府抗辩，使得政府出台居改非政策；借势宣传：借力世博会举办契机，申报世博会旅游示范点，并邀请国内外政要精英到访，引发社会关注。

田子坊是一种自下而上的再开发模式，其由居民及众多产业个体一起参与，按照市场导向自发调整使用功能、逐步演替扩展，进而实现再生。 整个改造不涉及土地开发和居民拆迁，无需政府投入大量资本，依靠市场化力量使得街区更新、居民生活改善，可谓是历史街区改造的典范。 但是，市场化运作也引发过度商业化问题，导致原有社区结构的瓦解及社区文化的衰退。分散的产权不仅使得街区风貌及业态难以统一管理，也使得公共空间被严重挤占商用，商住矛盾频频发生。 未来，对空间产权的规划及处理将是田子坊街区保护及再利用的关键。

上海新天地

上海新天地（来源：网络）

开发背景：20世纪90年代旧改潮，开发片区满足上海中心区商业发展要求，新天地是太平桥地区重建的首期项目，重在为后期住宅、写字楼项目开发获取溢价

简介：以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、

娱乐、文化的休闲步行街，主要分为北里及南里两部分

区位：位于上海市黄浦区

占地面积：3万平方米

建筑面积：6.9万平方米

新建建筑面积：5.7万平方米

投资主体：瑞安集团，投资14亿元，其中拆迁安置成本为6.7亿元

开发时序：北里商业（2001年）-> 南里商业（2002年） -> 新天地时尚（2010年）

游客量：日均2万人次，周末节假日3万人次

业态结构：目前有各类特色商户250家

上海新天地的发展历程和策略

旧区改造的综合商业体：花费比新建高一倍的成本将北里大部分石库门建筑外貌保留，对内部空间按照商业功能进行更新，引入世界知名高档餐饮、家居服饰、文化艺术等多元品牌；上海都市特色旅游景点：以优越便利的交通区位、独特现代的石库门建筑及多元的服务业态吸引来沪游客，成为上海都市旅游的热门景点之一；国际交流和聚会地：各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的优先选择。

上海新天地（来源：网络）

以现代商业活化传统建筑：在保留石库门建筑外表的同时，根据经营需要，对内部空间进行全新改造，将居住空间改造为商业空间，实现老上海的本地文化与现代商业文化的嫁接，形成自身独特竞争力；借势宣传：借2001年共产党建党80周年及上海举行APEC会议两大契机，广邀政要参观，承办晚宴，大大提高新天地知名度，逐渐成为上海都市旅游的新名片。

上海新天地本质上属于地产开发模式，居民在开发前已全部迁出，不参与后续改造过程，由开发商主导整体规划及运营。从开发成效上看，上海新天地无疑是一个成功的商业地产项目。 但从文化角度来看，除去传统建筑外立面的保留，其对传统建筑内部空间及所附居民全部更新、迁移，使得街区所承载的上海本地文化较弱，在街区文化保留方面逊于与其毗邻的田子坊。

北京杨梅竹斜街

北京杨梅竹斜街（来源：网络）

开发背景：2009年，北京市政府探索新的旧城更新模式，将杨梅竹斜街作为文物保护试点

简介：原是旧时京城最重要的出版商业街，现成为一个展示体验京味特色的文化街区

区位：位于北京宣武区东北部, 大栅栏街道辖域东南侧

街区规模：斜街全长490米，宽5.5米，杨梅竹斜街片区整体占地8.8万平方米

建筑面积：7.6万平方米（斜街片区整体）

投资主体：北京大栅栏投资有限责任公司（国有地产开发企业），斜街片区总投资52亿元，首期腾退居民安置成本超过13亿元

产权情况：由开发企业和居民分散持有

业态结构：目前有各类特色店铺共计60家

杨梅竹斜街的改造历程

街区空间更新：从街道景观设计、建筑单体更新及基础设施更新三个层面对杨梅竹斜街进行空间改造。代表举措：实施大栅栏12间公益设计计划，引进优秀创意设计更新街区；街区产业更新：保留大部分原有店铺，植入与街区文化特性相符的店铺，增强文化氛围，避免过度商业化。代表举措：引入老北京兔儿爷等传统工艺品店，植入“内盒院”等建筑实验点；社区建设：引入大型策展活动，调动街区居民共同参与，构建新的活动及社会关系。代表举措：连续4年参与北京国际设计周，2014年参与威尼斯双年展。

遗址保护：对街区内建筑按历史文化价值分类评估，价值显著的古建筑予以严格修复保护，此外，保留了大部分原有店铺形态，使原街区历史文化氛围不因改造而丢失；点状更新：通过自愿腾退方式获取点状改造空间，避免大拆大建，降低开发成本，于此同时，选取适宜业态植入点状空间；策展活化：引入北京国际设计周策展活动，将设计师、规划师的创意设计植入到街区，结合更新后的点状空间，联结成网，催化激发更多的生活、产业和社会关系，实现区域复兴。

杨梅竹斜街发展策略示意图

杨梅竹斜街是政府主导下的历史街区再造，是一种自上而下的有计划、有目的地旧城改造，目前已发展成为有历史文脉与保护价值在的商业空间。相对田子坊与新天地，杨梅竹斜街是一种更为折衷的发展模式，其能较好的兼顾商业开发、遗址保护之间的平衡。但于此同时，为保护街区文化氛围而对入驻商业的筛选控制也减少了项目的收益来源，2014年，杨梅竹斜街招商收入仅460万元，尚不足支付银行利息。项目的可持续发展性及可复制性尚且不足。 未来，吸纳社会主体参与投资改造和带动社区共建将是保障其可持续发展的关键。

结语：从街区开发的3种代表模式来看，其在街区活化改造、遗址保护及经济效益等方面各有优劣，但从街区开发的方式来看，商业植入、建筑改造及文创策展几已成为街区活化的通用举措。未来，明晰街区改造中相关产权归属，平衡街区传统建筑保护与商业开发之间的关系是复兴历史街区的重要考量点。