成长营37课 | 文旅项目融资难？大咖讲透旅游产业基金投资逻辑（上）-新旅界

成长营37课 | 文旅项目融资难？大咖讲透旅游产业基金投资逻辑（上）

2019-11-06 20:34:11 新旅界

高磊：不同赛道肯定决定了未来发展的天花板。

“一支基金的主要GP是谁？这支基金是谁在管理？管理人本身的能力和事业背景，决定了他可能具体投向哪一方面的投资标的。”

“旅游产业基金会对旅游项目进行投资，投资方式有多种多样，我们做了一个轻重剥离模式，分为一个资产管理公司和一个运营管理公司，在轻重资产上把它剥离，这样的好处是这个资产管理公司本身持有资产。”

——高磊

今天和大家分享关于旅游产业基金投资的问题。内容大概分为三部分：第一部分，旅游产业资金的投募逻辑图。通过这个逻辑图，就能够明白产业基金是什么样的，它和传统的旅游产业、投资企业以及其他的旅游投资主体有什么区别？它对投资偏好和风险控制有怎样的要求？第二部分，是讲如何能做好旅游产业基金，对融资企业来说，就是怎样能够去吸引旅游产业基金注意，成为一个比较优良的投资标的。第三部分，是我们产业基金的投资逻辑。

旅游产业资金的投募逻辑是什么？

这个是我们整个产业基金的一个逻辑总图。一个产业基金能不能做好，它能不能很好地投资？主要涉及因素有：外部因素、基金结构、投资逻辑、项目类型。

外部因素

外部因素包括现在当期的利率、整个市场的债务情况、M2货币发行的总量、二级市场股市和汇市的整个情况，也可能包括现在热点转换的一些情况。同样，宏观经济和二级市场也会对旅游产业基金的投资产生较大影响。一方面是利率，就产业基金和其他的旅游投资主体而言会有一些差异，比如说大型的旅游投资集团，资金都是有成本的，现在的市场利率以及未来通过二级市场实现项目退出，最终实现的收益之间的差额，其实就是产业资金在整个募投管退过程当中获取的利益。所以，现在二级市场股票的市盈率情况，决定了未来退出时的收益封顶，利率决定了募资成本，这些都会对产业基金产生比较重大的影响。

基金结构

不同的产业基金会有不同的要求。

一是，基金背景。一支基金的主要GP是谁？这支基金是谁在管理？管理人本身的能力和事业背景，决定了他可能具体投向哪一方面的投资标的。而LP是一些比较大的投资人，他本身的背景，对产业基金的要求和对产业机构的投向也会产生比较重大的影响。我们在做项目投资的时候，可能更多的会去考虑整个项目的投资回报率。但是，有些LP本身具有一定产业背景，他做这个基金的目的是为了延伸产业链，希望整个集团的产业能够实现一个全产业链布局，在这种情况下，他可能对收益率的要求不会太高，而对项目投资标的要求会较高，就必须要符合自身的产业投资逻辑。不同的LP背景会对GP的选择和GP对投资标的选择产生一些较大影响。

二是，基金要素。一般的基金要素大概有几方面组成：①存续时间，通常旅游产业基金存续时间是7年。较长的旅游产业基金可能有8年的时间，较短的旅游产业基金的存续时间是5年。不同存续期的旅游产业基金，在投项目时要考虑项目必须在一定时间段和在存续期内去实现整个项目的退出，所以存续期对产业基金的影响非常大。②资金规模，即整个资金总的盘子到底有多大，这个也比较重要。在选择投资标的时，如果我是一个50亿的基金，可能会选择一些体量稍微较大、营收较大、估值相对高的标的。如果基金整体规模不太大，那可能会选择一些相对估值不是那么高，或者说整个体量不是太大的项目。③融资成本，就是项目的融资成本。比如，可以做一个配了优先和劣后的结构化基金，优先级LP要求年化收益率8%，就意味投这个项目最终年化收益率退出时要超过8%。如果低于8%的年化收益，就意味这笔投资是亏损的，所以说融资成本对整个项目也有较大影响。

旅游产业基金投资的关注点

每个基金都有不同的投资逻辑。主要有几个：①投资赛道，因为旅游产业比较大，这里面有不同的赛道，包括景区、渠道、OTA、演艺、旅游装备制造等诸如此类的赛道。不同赛道的收益率和投资逻辑不太一样。②收益要求。③风控原则，不同基金可能会有一些不同的风控原则。一些基金可能会容忍一些风险相对较高，但收益相对较大的投资标的，但一些基金会对整个风控要求比较高，宁愿在收益不高的情况下尽量去控制项目风险。④运营团队，运营团队专业及能力也会对旅游产业基金产生影响。

项目类型

项目类型主要分为几类：一是资源类，包括旅游景区、旅游地产、旅游交通、观光车、索道等项目，这也是巅峰怡广旅游产业基金相对比较偏好的投资方向之一。二是产品类，包括旅游演艺、主题公园、亲子乐园、旅游装备制造的企业。三是渠道类，包括OTA、旅游媒体、旅游交易平台。

以上就是一个旅游产业基金投资时通常主要考虑的因素，主要由外部因素、基金结构、投资逻辑组成，最后又因为这些因素地叠加，造成了不同的旅游产业基金对不同类型的投资标的具有不同的要求，所以按投资标的类型再细分，可分为资源类、产品类和渠道类，大家应该基本明白了一个旅游产业基金投资的整体逻辑。

投资流程构成

针对旅游产业基金投资整体逻辑中的每一个板块，我们来进行具体阐述。上面这个图是一个旅游产业基金从发起到退出的全流程图。中间的三角形就是一个旅游产业基金，它通常有几部分：第一是LP，LP就是这个产业基金的投资人，他可能会是政府、产业投资公司或是财务投资人。第二是GP公司，就是基金管理公司，它负责对基金进行管理，收取相应管理费以及基金退出的超额收益。

旅游产业基金会对旅游项目进行投资，投资方式有多种多样。在这个模式图中，我们做了一个轻重剥离模式，分为一个资产管理公司和一个运营管理公司，在轻重资产上把它剥离，这样的好处是这个资产管理公司本身持有资产。如果资产管理公司里面有一些国资，就能够保证国有资产不被流失，同时运营管理公司给资产管理公司付一些资源使用费，能保障自己在做整个项目管理时轻装前进，不用背负资金成本，同时也不用背负比较大的景区资产折旧，通过这样的方式更容易把运营公司的整个利润做大，然后有利于未来它和资本市场去做一些对接。这个图就是我们整个产业基金的核心诉求，其实，产业基金不像其他投资平台必须拥有投资标的或去夺取控制权然后控股。产业基金的整体要求（一般的产业基金比较简单）就是在约定的存续期内完成或者超额完成之前约定的投资回报。当然，完成约定的投资回报说易做难，它由以下的部分构成：①需要一些强大的行业背景；②需要很多的优质项目源；③投资逻辑要清晰；④整个风控要求比较严格；⑤要有优秀的团队。

如何判断项目的核心价值？

接下来是产业基金对整个项目核心的判断。

产业基金到底去投资什么样的项目？主要有三点：第一是找洼地，就是看有没有目前估值明显低于市场价值的投资标的，满足这个条件的投资标的基本上风险会比较小。第二是赌项目预期，就是愿不愿意去赌这个项目未来有一个比较好的发展预期，可能它现在的数据不好看，但是可能几年就会迎来一个比较大的爆发式增长。第三是看契合，就是项目和基金主要LP和GP的模式以及产业协同方面是不是能够做得很好。

如何去判断项目核心，主要有几点：第一是项目的核心价值到底在哪里。如果是景区，就判断这个景区的核心价值在哪；如果是公司，就判断公司的核心价值、竞争壁垒在哪。第二是商业模式，它怎样盈利、怎样赚钱、准备怎样去做。第三是数据表现值，目前财务上的一些表现。第四是股东结构，股东里面有没有一些比较有背景的股东，对它的成长发展比较有帮助，还是一些纯粹自然人或者是财务投资人。第五是运营团队，这是很关键的一点，就是投这个项目关键还得看这个项目是谁来做，不同的人做不同的项目肯定会完全不一样。第六是估值水平，看它的估值是不是符合它的整体业绩，有没有明显高估。现在我们就分别来做判断。

第一，它的价值。我们对景区内一些项目的核心价值判断，就是一个景区从零到年接待量超过百万人次有一个怎样过程。当然，判断一个项目处于什么样阶段，我们有自己的工具，就是我们巅峰的旅游景区价值评估模型，大概分为六大模块，包括本底资源好不好、交通条件怎么样、市场条件怎么样、区域经济环境怎么样、产权干不干净、当地政策环境怎么样。我们把原来相对感性的认识变成一些相对比较理性客观的数据。通过这些数据去筛选投资标的，达到120分以上就是比较好的项目。当然，还有一些一票否定项。

第二，商业模式。什么样的商业模式好？我觉得这个没有一个很明确的定论。不同的人对好的商业模式的理解不太一样，我只能讲就是我们自己的一些投资偏好，因为我们基金投资偏产业后期。所以从财务上，我们觉得投资一个企业，判断它的商业模式好不好，第一是看它的赛道，第二是它看是不是这个赛道上的头部企业。不同赛道肯定决定了未来发展的天花板。所以我们的目标就是尽量去寻找一些相对靠前的企业，因为它们的商业模式是经过验证的。如果我是一个产业型基金，我的LP里有一些对产业链整合有较高要求的LP或者出资人，那我可能会有一些产业协同的要求。

（未完待续，敬请期待......）