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中景信张平:稀缺性景区是下一个价值投资洼地

11月16日,由旅界传媒主办、融资中国协办的“2016中国旅游投资价值峰会”在北京四季酒店召开。本次会议围绕资本嫁接产业动力的主题,邀请了...

11月16日,由旅界传媒主办、融资中国协办的“2016中国旅游投资价值峰会”在北京四季酒店召开。本次会议围绕资本嫁接产业动力的主题,邀请了来自旅游企业集团和投资机构的500位嘉宾相聚一堂,以再定义旅游行业的投资价值,寻找行业尚未被发掘的价值洼地,为旅游行业未来的投资决策提供参考。

中景信旅游投资集团常务副总经理张平在本次峰会上做了关于景区投资机会与投资模式探析的主题演讲,以下为张平演讲实录:

各位来宾大家上午好,非常容幸有机会和大家分享旅游投资方面的心得和体会,也非常感谢主办方给大家提供互相交流的平台。今天我和大家分享的题目是景区的投资机会和投资模式。

首先,我们看一下中国旅游业发展趋势。自09年国务院41号文发布以来,中国旅游业发生了突飞猛进的变化,2015年中国的国内游和出境游人次达到了41.2亿,人均出游率接近3次。从供给侧角度来看,在其他行业投资增速下滑的背景下,2016年上半年旅游投资也相对活跃。

旅游业的快速发展也是源于这四个方面的驱动力,一是收入增长,其次是城市化进程,还有交通改善和政策的支持。人均收入的增长带动了中产阶级的形成,收入的增长也带来了旅游消费升级的井喷。其次城镇化的持续推进也促进了旅游需求的发展,预计2020年中国将新增220个拥有100万以上人口的城市。城市的拥挤和环境的变化以及生活压力的激增,导致了人们特别希望出游的愿望得到了特别大的膨胀。交通条件的改善,尤其是高铁的建设更是刺激了旅游业日新月异的发展。

在旅游投资快速增长的情况下,旅游投资结构也发生了变化,西部的旅游投资首次超过了中部地区,而且旅游投资形成了以民营资本为主的多元化的投资格局。

未来旅游投资的热点呈现在这10个方面,比如乡村旅游、康养旅游,休闲度假,特色小镇。不同类型的旅游投资侧重点有所不同,比如说地产集团型的,更倾向于重量市场的投资,都是以低价购入偏僻的土地,大规模的造景造物及形成旅游地产的复合式模式,万达旅游地产的复合程度更高,它是主题公园+商业地产+酒店+住宅+文化产业+百货,华侨城则是以主题公园+地产等模式而闻名。

另外一个典型是中坤集团,其以天然的旅游文化资产+地产见长,比如安徽古村落的开发,这是一个典型的案例。其次是政府主导型投资,在旅游投资发展初期是主要的投资力量,随着市场化进程加速,政府投资重点转向公共的服务设施领域。再下来就是投资公司型的,主要是以风投和私募为主要投资主体,大多数还是侧重于投资于轻量市场,比如说途家网、途牛网等等。

2016年是跨界资本的聚焦之年,跨界资本和社会资本的比重将会得到进一步的提升。

旅游投资已经成为在线旅游之后又一个风口,但是这个旅游投资领域是随便捡钱的行业吗,我的回答一定不是,旅游行业投资存在巨大的风险,就拿古镇来说,除了乌镇、丽江和凤凰少数几个古镇以外,有多少都是在惨淡经营,还包括主题公园,在2006年到2016年总共倒闭了80%,像江苏乌江的大型主题科幻公园也惨淡的收场了。

旅游投资的价值和旅游投资的机会到底在哪里呢,我今天分享一下我的体会,我认为稀缺性自然景区,仍旧是未来投资的价值所在。在稀缺性的投资领域进入门槛高,内部竞争和替代的威胁不是很大,而且消费者的议价能力和供应商的议价能力都不是很高,因为资源稀缺,又是政府垄断,投入大,培育期相当长,所以它进入的壁垒比较高。

知名的景区稀缺性强,它需要通过专业的运营和大量的投资,它的内部竞争也并不是太高。同时,随着城市污染的严重,人们更向往蓝天白云,有什么能够替代蓝天白云和绿植呢,所以替代品的威胁度不高。其次消费者进入景区以后,他的议价能力也没有主动性,供应商和政府更吸收引入专业的团队和社会资本获得更高的效益,在供应商的角度看,他的议价能力也不是很高。

作为稀缺性旅游景区,其开发应该是休闲和观光兼顾。近几年随着人们生活水平提高,旅游需求开始从观光向休闲转变,这样容易进入一个误区,难道要放弃传统的观光吗?我认为休闲和观光一定要适度配合,因为传统观光的投资亮点相比休闲度假和接待服务设施的配置方面要求比较低,投入也比较少,回收相对来说也比较快,初期也容易培养客源,培育市场。而休闲度假的投资量,休闲产品的投资消费是单纯产品的五到十倍,但是配套设施投入资本较大,而且投资的回收期较长,在开发的过程中,应该是休闲和观光兼顾。

打造一个休闲观光景区,获得最佳回报的发展周期,大约是8到12年的周期。首先是2到3年的建设期,这时候是要建设游客中心,游步道,索道,玻璃栈道等等。到建设期完成就进入到投入运营期,这时候投入市场营销,用两到三年时间逐步培养规模,达到年接待人次100万人次以上,收入实现1亿,这样就会进入到第三阶段,就是休闲建设期。

根据我3年的运营情况和当年的接待人数达到100万人次的时候,结合客源的特点和游客需求开始休闲配置,比如说特色餐饮,精品酒店等等配置,打造以观光为主,休闲为副的休闲堵住产品。第四阶段就是二期运营阶段,这时候休闲项目的建设变建设变滚动的投入市场营销,3到4年就会形成规模,年接待人数接近200万,年收入会实现5亿,这是8到12年旅游投资非常稳步的开发和发展的周期,也是非常稳定而良性的回报周期。

下面我也和大家一起分享一下中景信的案例。中景信白石山项目就是典型的观光+休闲的旅游产品,首先是以观光产品迅速聚拢客源,达到百万规模以后再配置休闲的产品,一边建设一边营销,促进了规模的稳步提升。我们开发的模式,从产品的打造到运营充分考虑到了游客的需求。

谢谢大家。

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