“财务报表主要关心的点有很多。比如公司营收，净利润水平，现金流，管理费用，资产流动性，负债情况，给别人做的担保情况，等等。通常，第一眼肯定会看公司营收，也是因为营收决定了公司整体的运营规模。”

——高磊

核心价值和商业模式，前者是有什么，后者是怎么做。通过这两个方面可以排除一些不太适合基金的投资标的，但同时也会筛选出一些比较适合基金的投资标的。这些标的进来以后，一般会对它们进行尽职调查，后面几部分值多少、谁来做、值不值，这些就是尽职调查里的一些内容。下面重点讲一下尽职调查主要关注的内容。尽调特别关注的三个方面，第一是股东结构，包括现有股东和历次股权变更的股东结构，第二是整个财务报表情况，第三是整个运营团队情况。

如何把握旅游产业基金尽职调查要点

股东结构

股东结构对整个项目的投资非常重要，要看几个重点方面：

1. 是创始人，创始人团队手上还有多少股份，对这个公司是否具有绝对掌控力。如果它经过数轮融资，或者创始人持有股份已经非常少，从这个角度，这个时机点去投它可能会存在一定的风险。

2. 是股东，是不是有一些行业能力能够为项目提供支持的股东、它的股东资源有多少、财务投资人有多少、经历了几轮融资、每一轮融资的增长幅度情况、谁是第二大股东、谁有一票否决权，这个都会对整个基金投资产生较大影响。最糟糕的是整个创始人团队掌握核心技术，但是在关键时刻已经套现走人，其他人没办法玩转项目，这个对项目会产生很大影响。

财务报表

财务报表主要关心的点有很多。 比如公司营收，净利润水平，现金流，管理费用，资产流动性，负债情况，给别人做的担保情况，等等。 通常，第一眼肯定会看公司营收，也是因为营收决定了公司整体的运营规模。 但是，通常有一些企业会在营收里夹带一些水分，所以这些水分需要去甄别并且挤出。 我们做过很多项目尽调，会经常发现营收和净利润包装的问题。

1. 应收账款。它是收付实现制还是权责发生制，有一些企业可能会用收付实现制，收很多定金、预付款或全年服务费用，但并没有按照每个月或工程进度来进行分摊，而是直接作为全部营收，这可能会存在一些问题。当然也有一些企业会把没有到的款项，通过权责发生制，只要对方确认就作为它的营收，这个也需要去进行甄别。

2. 净利润。一个企业听上去净利润很高，但并不意味着这个企业就真的处于比较良好的运营状态，很有可能高净利润是由于它有大量应收账款，而这些应收账款没有计提坏账。同时，也有可能它有很多在建工程，这些在建工程还没有转固定资产，还没有去计提折旧，这些因素叠加可能会让人感觉它的净利润比较高，但一旦投资进去，用新的会计准则，或它的财务问题爆发，它的净利润水平会爆发性下降。

3. 经营性现金流。相对而言，旅游产业基金投资时可能会更关心一个企业经营性现金流情况，因为经营性现金流能够基本上反映企业经营活力，但是基本上通过它一定阶段的经营性现金流变化情况，就大概能够明白它处于一个什么样的经营状况，它的现金流到底好不好。

4. 企业管理费用。管理费用比较高，有可能这个企业做老业务时在进行一些新业务研发，在这个阶段管理费用会出现一个较大增长，也有可能是因为它本身企业包袱重，人力成本比较高，所以不同企业的管理费用也是我们非常关注的一个点。

5. 在建工程。相对而言，很多企业会把很多乱七八糟的费用都装在在建工程里面，因为在建工程最终可以转化为固定资产，这个是费用资产化的一种方式，但是它会有一定的比例。这个还不是最关键的，最关键的是，如果一个企业在建工程量特别多，就意味着它还没有转为固定资产，还没有去计提折旧。一旦它转为固定资产开始计提折旧，整个公司的报表就会承担非常大压力，这个是旅游景区和酒店业项目经常会出现的问题。

6. 资产流动性。并不是说整个资产流动性高就一定好，它还是需要形成一些固定资产，但是要看这个流动资产和流动负债的相对叠加情况。如果流动负债始终高于流动资产，就意味着现金流情况会非常紧张，资产不容易变现。固定资产虽高，但是它依然会存在比较大的资金压力，这个对企业发展不利，也需要非常注意。

7. 企业担保。这个企业有没有给其它企业或关联企业做过担保，如果做过相关担保，有没有负债？一个企业可能它本身运营状况各方面都很好，但是原来的业主方有几个企业，那它可能用经营较好的企业，给其它经营很差的企业做了担保，一旦那个企业的还款能力出现问题，就会直接拖累到现在的企业，这个在投资上要规避，不然会带来非常大风险。

运营团队

运营团队的情况是判断整个项目的核心。

1. 公司中层或者中高层人员，他们和公司定位是不是契合？他们是否了解公司整体定位？在做尽调时，每一个中层可能对公司理解都不一样。在整个中层对公司战略都不了解的情况下，它的执行力肯定会有问题。

2. 整个业务方向统一性。它们是不是各个部门“各自为政”，互相没有交集。这个会导致大量效率降低和内耗，非常值得关注。

3. 执行团队完成目标的情况。

4. 企业高层和中层流动性。如果这个企业的工程平均只有一年甚至更低，那它显然在管理和战略传承上会出现一些问题。以上就是我今天讲的大概内容，希望对大家不管是投资还是募资有一定借鉴的价值。

导师答疑环节

Q:旅游业现在最大的难题是什么？

高磊：我觉得旅游业现在最大的难题有几方面，一个是它前期高额投入和后续持续性回报比较缓慢的问题很难以解决。虽然以前通过地产进行平衡，但是显然现在地产二八分化越来越向主流城市集中，没有那么乐观的情况下，这个难题我觉得相对比较难解决。另一个是整个旅游景区的人才难题，大部分的旅游景区位于不太发达的地方，而整个旅游行业其实劳动力很多，但是人才不多，一个优秀的团队管理者，一个优秀的旅游景区的总经理，是非常稀缺的，这个也是阻碍资本进入旅游业的一个难点。要进入旅游，第一就是投资回报率算不过来，第二是这个项目很好，但找不到合适的团队和人去对它进行管理，我觉得这个是旅游业目前发展最大的难题。

Q:文旅投资风口能维持多久？

高磊：我自己也比较关心，因为每个行业它都有自己行业的周期属性，从我自己的角度，其实我也明显感觉到文旅风口在这两年其实不如2014年、2015年、2016年。因为在那个时候整个文旅行业是处于一个高速发展的阶段，大家都拼命去抢资源抢地盘，抢到以后很多没有运营能力的一些企业，其实都会面临一个比较大的困扰，甚至出现了很大危机。所以说从我的角度上来说，文旅的风口还会持续，但是它的模式可能会出现一些变化，原来我们“占山为王”找资源，拉闸收门票可能会逐渐被取代。那么，一些好的旅游产品，一些新的旅游业态和一些新的模式，将会带动文旅和旅游进入下一个投资风口。这个投资风口，它会随着我们经济发展而不断发展，我觉得这个风口还是可持续的，只是对文旅从业人员的运营能力，管理能力和创新能力都会提出较大要求。