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蓝城6天入账5.7亿,绿蓝融合让宋卫平理想照进现实

2020-01-07 10:14:59 新旅界 洪丽萍

“蓝城在甩包袱,绿蓝要部分融合。”

“蓝城在甩包袱,绿蓝要部分融合。”一位不愿意透明姓名的央企城投副董事长对新旅界(LvJieMedia)指出,蓝城集团一直在推进轻资产运营,未来各地项目公司将很可能出让更多股份给绿城中国控股有限公司(03900.HK)全资附属公司绿城小镇。“宋总将对蓝城做比较大的调整,目前正在整合,组织架构也在调整中……”另一位蓝城内部人士对新旅界表示。

蓝城集团五大业务

2019年12月30日晚间,绿城中国发布公告称,拟斥资约1.55亿元收购风荷九里项目及春风如意项目部分权益。绿城小镇与蓝城嘉蓝、梅山嘉蓝及蓝城文化旅游订立蓝城文化旅游协议。

据此,绿城小镇拟向蓝城嘉蓝收购蓝城文化旅游的20%股权,及蓝城嘉蓝(作为债权人)可向蓝城文化旅游(作为债务人)收取的人民币6282.5万元债权,蓝城文化旅游目标债权有关贷款应按年利率10.5%计息,目标股权对价约1331万元。绿城小镇还与蓝城嘉仁、蓝城海蓝及蓝城文化康养等订立蓝城海蓝协议,绿城小镇拟向蓝城嘉仁收购蓝城海蓝的20%股权及蓝城嘉仁(作为债权人)可向蓝城海蓝(作为债务人)收取的约7886.49万元债权,蓝城海蓝目标债权有关贷款应按年利率11.5%计息。

公告显示,蓝城文化旅游全程是嘉兴蓝城文化旅游开发有限公司,是蓝城嘉蓝为实施及推进风荷九里项目而成立的附属公司,该项目已获得土地面积为约10.15万平方米的住宅及商业用地。蓝城海蓝为2019年6月于中国新成立的有限公司,其为春风如意项目的项目公司蓝城文化康养的控股公司,春风如意项目已获得土地面积为约7万平方米作住宅用地及10.24万平方米作住宅及商业用地。

新旅界梳理还发现,就在6天前的12月24日平安夜,绿城小镇收购浙江银润蓝城房地产开发有限公司40%股权,应付总额不超过人民币4.2亿元,包括不超过3.9亿元的代价及不超过3000万元的财务资助。收购事项完成后,浙江银润蓝城将由绿城小镇、浙江银润、浙江蓝城、宁波蓝右、宁波蓝镇及蓝城小镇致源分别拥有40%、5%、35%、10%、9%及1%股权。公告显示,浙江银润蓝城持有湖州安吉项目,目前已获取14宗建设用地,总占地面积为64.55万平方米。

绿蓝融合,宋卫平早有安排

算下来,6天绿城投资蓝城约5.7亿元,绿城因而获得蓝城约91.94万平方米土地面积未来建设的部分收益权。

新旅界梳理发现,这种绿蓝融合之势,其实蓝城集团董事长宋卫平早有“安排”,宋持有蓝城集团70%的股份。自2016年重组蓝城以来,宋卫平一直致力于小镇事业。早在2017年初,他公开表示,“在中国房地产商中,如果我和我的团队做不成小镇,那中国就没人做出来小镇。”2019年7月11日宋卫平正式辞任绿城董事会和执行董事职务,在当日媒体会上他表示,“仅持有绿城9.9%左右股份,不到10%,这样使得今后蓝城和绿城合作,不会涉及关联交易。”这也是自2019年4月25日开始,宋卫平连续在公开市场多次减持绿城股票的重要原因所在。

蓝城集团董事长宋卫平

官网显示,蓝城集团聚焦复合式理想小镇建设,立足理想小镇建设及轻资产运营,以蓝城农业、蓝城颐养、蓝城健康为服务产业核心。在董事长致辞中,宋卫平对这个儿子别有情感:“绿城是我女儿,现在出嫁了,我还是关心她;蓝城是我儿子,他现在还小,所以我得花更多时间照看他……”

对蓝城同样看好的还有宋卫平在绿城时的三大得力旧部,目前都间接持有蓝城股份,且有两位身居蓝城集团要职。天眼查数据显示,在如今蓝城的股权结构里,宋卫平持股70%,由许峰、傅林江控制的合基投资以及由宓建栋控制的翠都投资分别持股20%和10%。许峰为蓝城集团总裁,曾任绿城房产总裁;傅林江为蓝城集团执行总裁,曾任绿城中国执行总经理;宓建栋原为绿城电商董事长,于2014年融创拟收购绿城之时离开绿城,创立网筑集团。

轻资产运营,五年签约80个小镇项目

桃李春风(图片来源:桃李春风公众号)

2014年5月黄龙水晶宫里,匠人宋卫平在选择“淡出”绿城时语调平静,“蓝城一定会超过绿城,三年看吧,南山有鸟,这个鸟是个蓝色的鸟。”如今已过5年,蓝城在特色小镇领域成绩斐然,蓝城现在几乎已经成了小镇的代名词。从杭州桃李春风到莫干山观云小镇,乃至远在成都的多利桃花源,蓝城每个理想小镇的曝光,都会在都市丛林里荡开曼妙涟漪,让那些握着巨幅土地却一筹莫展的投资商看到希望之光。

2017年初蓝城集团总裁许峰曾表示,大蓝城体系拥有68个项目,总建设面积约2500万方,预计可售金额超过2000亿。“明年目标是至少实现50%的增长率”。2018年4月,蓝城集团执行总裁傅林江也曾表示,原本十年“百镇万亿”计划的时间表,很有可能会提前完成。据了解,截止2019年4月底数据,蓝城目前已建+在建+规划的小镇项目达80个。

凭借着超强产品力和品牌号召力,蓝城在投资商中供不应求。据傅林江透露,2018年找上门洽谈被蓝城拒绝掉的项目达一半以上。“因为在小镇选择过程当中,第一我们有基本标准,第二我们要经过两大委员会严格的投票表决。”

傅所说的基本标准指,小镇要在大城市周边;交通距离市区在一个小时以内,出行便利;土地规模在两三千亩以上;当地有一定购买力。“因为小镇做完以后没有人住的话会是很大问题;既宜居,又宜游。”他还表示,所有项目都要先经过小镇立项委员会,由七人领导小组投票表决后方可立项。之后再行进一步的策划规划和商业洽谈,到一定阶段以后才进入项目的资金管理委员会。通过该委员会以后,才交给宋卫平来决定,宋拥有一票否决权。

蓝城的股权架构(图片来源:天眼查)

蓝城之所以如此神速,与其成立之处就确定的轻资产运营的大方向密切相关。

而蓝城之所以能在短短三年把“轻资产运营”大旗迎风招展,与宋卫平在绿城的25年,以“匠人”身份将绿城口碑做到极致密切相关。从1995年绿城成立至今,品一直是绿城的代名词,它的豪宅产品设计是许多楼盘学习、模仿的对象。

2000年在一次题为《迎接新世纪的居住文明》的演讲中,宋卫平对房产品的本质进行了这样的阐述:“房产品是文明和艺术的载体、结晶和创造,房产品是个躯壳,文明是它的灵魂,艺术是它的容貌。”

投资商们相信蓝城,相信宋卫平。对于“匠人”而言,没有被雕刻之物,实在难受。下一个“雕术品”,即是蓝城。

“蓝城轻资产模式在绿城时代就已走通,可谓三方共赢:对政府而言,相信非品牌企业不如相信蓝城;对开发商来说,盘活自己的存量资产最重要;对于蓝城来说,业务多多益善。”新余巅峰怡广投资管理中心总经理高磊对新旅界指出,蓝城以康养地产名义的模式,相对更容易以优势的条件获取用地;桃李春风等蓝城品牌的市场号召力有利于提升房产去化率;蓝城相对轻资产,以股权出让的方式获取部分的土地溢价,不排除未来蓝城陆续出让旗下项目公司股权的可能性。

在一次发布会上,宋卫平曾做下斩钉截铁的结论。“做小镇如果只想着赚钱,那90%都会失败,做小镇一定要有念想!”他口中的念想,是改变城市和农村,改变一部分人群的生活形态。

蓝城小镇十二产业要素

许峰亦曾表示,小镇并不是一个独立体,而是需要方方面面来支撑。“蓝城的全产业链系统,将为小镇所有的生活提供配套服务。除了蓝城颐养、蓝熙健康、蓝城农业等版块外,蓝城全产业链还包括了设计、景观、建筑科技等专业公司,同时重新整合了绿城教育、绿城医院、绿城健康、绿城财富等产业链资源,未来将形成产业生态圈。”

理想很美好,现实很骨感。四年以来,很多企业家在特色小镇的路上已经走不归之路,只有投入没有产出,没有商业模式,进入“死亡名单”。很多特色小镇完工之日,即是小镇死亡之时。新旅界梳理发现特色小镇死亡无外于以下四大原因:1、缺乏顶层设计,同质化现场严重,缺乏创新;2、策划和设计人员未对小镇运营和商业模式进行分析,无法落地;3、产业联动不够,产能不足,小镇难以实现持续发展;4、企业运营意识不足,尤其是缺少专业的小镇运营团队。

傅林江亦曾坦承,人才问题是小镇运营过程中的大问题。“小镇提供的服务不是原来保洁、保安、维修等常规物业服务,我们要解决吃的问题,解决精神、健康和长寿的问题,这就需要综合性的人才,跟传统房地产行业差别非常大。这对我们是考验,也是机遇。”

宋卫平信心满满,“如果我还做得动,在五到十年里面,最起码做出五到十个小镇样板。”因为他早已立志要做出“比城市更温暖、比乡村更文明”的一百个“理想小镇”。

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