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曾国藩故居经营权的艰难博弈 投资商6年未获批一寸土地

2017-08-20 11:37:47 新旅界 王薪宇

近日围绕湖南娄底市双峰县的4A级景区曾国藩故居,双峰县政府和景区投资商之间爆发了一场争夺景区经营权的角力。

近年来,旅游投资如火如荼,各行业企业纷纷转型旅游业,而旅游资源也成为各地区尤其是欠发达地区的招商利器。然而,近日围绕湖南娄底市双峰县的4A级景区曾国藩故居,双峰县政府和景区投资商之间爆发了一场争夺景区经营权的角力。

曾国藩故居的核心建筑为“富厚堂”,总占地面积四万多平方米,建筑面积一万平方米,始建于清同治四年(1865),已有150余年历史,是全国重点文物保护单位和国家级4A景区。近十几年来,国学和传统文化升温,曾国藩成为国人膜拜、研究、学习的对象,曾国藩也成为湖南旅游的热点。     

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曾国藩故居核心建筑富厚堂

2008年,双峰县政府与山西银阎集团就曾国藩故居开发达成合作,受煤炭行情影响,银阎集团无力投资。在故里管理处经营期间,双峰县政府每年需财政补贴上百万元费用才能维持景区正常运转。作为一个靠财政吃饭的农业县,是一个沉重的压力。

2011年,故居管理处及主管文化旅游的县委常委通过公开招商引进湖南华剑实业有限公司开发经营曾国藩故里旅游景区,并于9月与双峰县政府签约,取得曾国藩故里景区50年经营权。合同的主要条款是按照与山西银阎集团合同内容签署,并在湖南省文物管理局备案。

按照合同,华剑实业将在6年内分阶段向景区投资4亿元,并每年予以政府一定比例门票分成。如今,6年期限将至,双峰县政府以“投资承诺未实现”为由,拟收回景区经营权,遭拒后双峰县政府将华剑实业告上法庭。

 6年未获得一寸土地

“他们单方面收回曾国藩故居经营权属严重违法”,8月17日,在曾国藩故居景区办公室,华剑实业旗下景区开发公司的负责人陈光富向新旅界(LvJieMedia)表示,“承诺投资4个亿,我们实际投了1.23亿元,而之所以出现这种情况,是因为我们6年来没有获得一寸建设用地。”

据2011年双方签订的合同,景区一期开发项目总占地512亩,其中422亩为富厚堂以及门前水域占地,剩余90亩为配套设施用地,包括游客接待中心、生态停车场、中心广场、景区内部交通改造、水系改造、星级主题酒店以及体验式景点曾国藩文化园等。华剑实业承诺的4亿元投资大部分将用于上述配套设施建设。

“我们接手景区前,每年门票收入约200万元,还需要政府补贴几百万元”,陈光富说,“我们冒着每年亏损数百万元的风险接收景区,从头做了整个景区的规划,设计费花了几百万元。重新规划了游览路线,建设了曾国藩故里牌楼、游客服务中心、景观桥及在建项目生态停车场、生态厕所、城墙、照壁、棂星门、明远楼、精品商业街等,并计划建曾国藩主题酒店和体验式景点曾国藩文化园,让游客有得看、有得住、有得学。”

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时至今日,景区宏大的规划图仅完成了一小部分(黄线内)

华剑实业的计划全部被一个东西卡住:土地。6年来,双峰县政府承诺提供的90亩建设用地始终没有到位,而土地没有到位,景区的一切项目建设几乎无从谈起。期间景区开发公司数次提出土地挂牌申请,均被各种理由拒绝。 

为保证项目如期进行,景区开发公司先后5次出具书面报告,请求解决土地问题,双峰县政府先后在2012年、2013年、2014年年召开专题会议,形成会议纪要,县领导班子均达成共识, “要相关负责人尽快落实”。双峰县主要负责人批示,“2013年决定的事,2014年还没办,会出笑话,招项目不可叶公好龙……”。但该批示并未起到作用。

对于政府提出公司欠缴门票分成款,华剑实业解释,之所以延缓缴纳门票分成款,是因为合同签订时公司缴纳了1000万履约金,履约金在合同生效后自动转成土地出让金,但如今不仅一寸土地未见,反而陆续帮政府又垫付550多万元的拆迁费。这大大超出了应缴门票分成款,而时至今日23户拆迁户只完成2户,合同中也有明确规定,未提供土地前可以缓交相关费用。

艰难的旅游开发

在6年期间,景区开发公司的1.23亿元投资,除了富厚堂的修复提升、线路管网等基础改造,大量的投资被白白浪费。

为了保证景区通过国家级4A级景区的复核,景区开发公司曾被默许未批先建,耗资数千万元修建游客服务中心,但建成后由于没有合法批文,没有竣工验收无法投入使用,同期修建的景区大门、景观大道、明远楼、精品商业街等,未建成即遭遇喊停。由于已签订施工合同,被施工方索赔数百万元。 

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闲置的游客服务中心 

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未建成的景区入口

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被叫停的施工现场长满野草

景区开发公司的整体开发计划仍停留在规划图上,富厚堂仍只是半天逛完的博物馆,餐饮、住宿、购物、文化体验等典型的二次消费项目仍遥遥无期。

2016年9月,双峰县政府换届,人走政息,新领导班子上台一个月后,做出终止合同收回经营权的决定,理由是投资承诺未实现,县政府发函华剑实业要求2016年12月26日正式接管景区经营权。 

该函受到华剑实业的抵制,于是2017年4月,双峰县政府将华剑实业公司告上法庭。 

其实,双峰县政府终止合同还有另一个理由,华剑集团在双峰县的一个房地产项目遭遇烂尾,引发购房者维权。这对于政府来说,是华剑实业无力继续投资景区的明证。但陈光富表示,“开发房地产项目和开发景区项目的是两个完全不同的法定主体,签订的也是独立的合同,政府不能将其并为一谈。

按合同约定,华剑实业可以引进战略投资者,但需要县政府批准;2015年华剑实业依法引进五江集团合作开发景区,并出资解决房地产项目的问题。此事娄底市委政府也高度重视,市委书记(时任市长)李荐国也批示“请双峰县加快推进”但时至今日仍无下文。”

“如县政府依约积极推进五江集团合作,既确保景区发展,又能够快速实施开发”,陈光富说。

2017年5月8日双峰县政府向娄底市中级人民法院申请先予执行,试图在法院未判决之前提前接管景区经营权,以既成事实逼迫公司退出。

新旅界(LvJieMedia)就以上问题向双峰县政府多个相关人员求证,但均被对方以“不符合采访流程”、“不方便讲”等理由婉拒。 

业内人士对该事件也有不同的看法。著名旅游经济专家魏小安曾考察娄底市旅游资源,盛赞曾国藩项目为“东方的曾国藩”,旅游辐射力覆盖东亚、东南亚。魏小安向新旅界(lvJieMedia)表示,“多年来,旅游行业存在一个普遍现象,小开发商抢占旅游资源,却无力做好开发建设,政府失望,自然产生矛盾”。 

中景信旅游投资集团副董事长、总经理黎志也告诉新旅界(LvJieMedia),“目前2万多家景区,多数景区开发商、运营商并不具备专业人才和技能,很难真正把景区做好。政府应有合理的退出机制,不开发或者开发不好就退出”。 

虽然,在曾国藩故居项目中,华剑实业不属于不开发、开发不好,是无地投资,开发、运营实力未能得以证明。 

当时为曾国藩故居项目做旅游总体规划的是绿维创景规划设计院,直接负责人是副院长衣玮,她告诉新旅界(LvJieMedia),“曾国藩故居项目的优势在于它是曾国藩文化的根源,这是非常优质的文化符号,但受制于区位和交通,导致旅游价值开发存在一些障碍。我们当时建议开发商,不仅仅着眼于旅游,也不局限于当地,还要从文化入手,多联合文化资源,充分挖掘文化价值”。 

显然,对于中小开发商,尤其是跨界的中小开发商,旅游资源开发是个高难度的工程,不仅需要资金实力、专业技能和运营实力,还要有适应调整能力,围绕旅游资源本身的特点做调整。此外,还要有和政府博弈的能力,化解政府低效率、不作为、乱作为的投资环境恶化风险。 

事实上,以上要求远远超出了华剑实业为代表的中小开发商的能力范畴。但目前旅游业被全国各地定义为支柱产业,各地掀起旅游开发热潮,尤其是乡村旅游、旅游扶贫如火如荼,有实力、有经验的专业旅游开发团队数量远远不能覆盖各地需求。如何降低中小开发商的投资风险,营造高效、透明、便捷的旅游投资环境,也是地方政府应尽职责。 

6年投资1.23亿元,未获得一寸建设用地,反而要承担违约责任,面临被夺走经营权的风险,这样的投资环境,对于华剑实业也许太过苛刻。

标签: 曾国藩故居

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