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成长营笔记第27期 | 经历“冰与火”之后 酒店投资还有哪些“蓝海”?

2018-09-14 11:48:56  新旅界 张勇

酒店投资的思路与出路。

精彩语录:

“目前,大部分的酒店是由房地产公司来投资的, 在整个房地产市场不景气的情况下,房地产公司对酒店投资的热情也会下降。所以我们可以看到市场上酒店投资项目,尤其是高星级酒店的投资项目在减少。”

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9月5日,雅阁酒店集团中国区副总裁兼董事张勇,就酒店投资的机遇、房地产市场对酒店投资的影响、酒店跨界的玩法等问题与新旅界成长营的学员们进行了分享。(新旅界微信公众号后台回复“张勇”即可再次免费回看)

2018年上半年对中国酒店业来说是“喜忧参半”的半年,一方面旅游出行人次和消费水平都有所提升,进而使得酒店业也“热情高涨”,另一方面房地产调控和中美贸易战开启,使得酒店业也受到牵连。

历经“冰与火”之后,酒店投资也逐渐回暖增多,在踏入酒店投资领域,欲小试牛刀之前,有必要了解一下酒店投资的思路与出路,本期的成长营正好助你避开“红海”,泛舟“蓝海”。

雅阁酒店集团是澳大利亚在华最具规模的酒店管理集团,现今在中国市场上已经形成了涵盖九大不同类型酒店的品牌体系,拥有130家酒店,管理资产超过400亿元。而作为雅阁酒店集团中国区副总裁的张勇则具有多年的酒店投资运营管理经验。

导师 | 张勇

整理 | 杨胜穹 王和洋

附加价值极高的高星级酒店

高星级酒店投资的投资回报周期是相对较长的,从运营角度来看,投资回报率也比较低。投资人在酒店开业后,希望通过酒店的营业快速赚到钱,这很难实现,投资者应该有耐心。特别是对于投入较多的高星级酒店,投资者更需要谨慎。

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▲图片来源:摄图网▲

但是,市场上有不少人热衷于投资建设高星级酒店,这是为什么呢?因为高星级酒店的营业收入只是收入的一部分,还有很多附加价值。首先,高星级酒店是商业综合体中的灵魂,可以通过引入高星级品牌酒店使得整个项目产生溢价。其次,房地产公司通过将高星级酒店、住宅、写字楼的成本等进行综合统筹,整体上可以让酒店资产起到税盾的作用。另外,高星级酒店是非常好的融资工具,近十年来,中国的酒店资产在不断地升值,酒店开发运营之后,现金流很高,自然成为了业主融资的杠杆。最后,酒店还是一个非常好的社交和窗口平台,业主将自己的品牌放到酒店,可以起到很好的宣传作用。

不过,从整个高星级酒店目前的投资回报来看,北上广深包括杭州等一线或者准一线城市的整体投资回报率还算可以,而一线城市以外的很多高星级酒店的综合性收益不足,投资回报是非常不乐观的。这主要和城市的经济发展水平以及交通便利性等相关,高星级酒店如果是在经济不那么发达的三四线城市,就会面临客源不足的问题,而交通不便的话,则会影响消费体验,这点对于高端度假酒店的影响最为明显。

住宿业还有哪些“蓝海”?

目前,我觉得具有较好投资价值的住宿产品主要有以下几种:

1. 价格在400-600元/晚的中端酒店。这种类型的酒店,主要是提供客房和早餐服务,配套简单。比如雅阁旗下澳斯特精选、洲际旗下的智选假日酒店、希尔顿欢朋酒店等,都是目前投资回报率比较好的中端酒店。

2. 更加垂直的主题酒店。随着消费升级的加速,很多主题酒店日益受到欢迎,生意火爆。一个典型的例子就是亲子酒店,随着家庭消费市场的扩大,亲子酒店有很大的发展空间,如在广州长隆野生动物世界乐园周围就涌现出许多亲子主题的酒店,并且入住率很高。

3. 拥有自然或文化禀赋的民宿类产品。民宿的兴起与消费升级的趋势相吻合,将当地的自然景观与文化元素揉合到住宿中,很受市场欢迎,目前全国范围内都兴起民宿的热潮,市场前景非常广阔。

酒店投资看什么?

从过去的经验来看的话,不管什么酒店项目,要判断其是否容易成功,首先要看其位置在哪里。

位于广州白云机场的雅阁旗下的澳斯特精选酒店就是赢在选址的典型案例。它只有120多间房,不含早餐的平均房价在450块钱左右,但常年入住率在90%以上。如果仅仅考虑装修成本,这个项目预计两年半左右就可以收回成本。

其次,要看租金水平,租金水平对投资成本的影响很大,不可忽视。另外,要看酒店产品结构,酒店是否需要提供多种类型的住宿产品需要结合酒店的定位和地理优势、竞争优势等来做选择。最后,要做好投资造价成本的控制。

除此之外,营销也十分重要,我们可以看到酒店业涌现越来越多的跨界玩法。例如,意大利珠宝商宝格丽,奢侈品品牌阿玛尼等都有自有的酒店品牌,最近我们也发现深圳和北京都新开了一些MUJI酒店,通过跨界和新的营销手法,这类酒店迅速的成了“网红”。

据我们统计,一个五星级酒店,每年大概有15-20万人次的流量, 酒店作为大流量入口,是可以有很多花样玩法的。部分人也已经开始尝试,比如说亚朵酒店和网易严选联手,把酒店打造成新的消费场景,不过具体运营情况还有待观察。

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▲图片来源:摄图网▲

我们也正在尝试做跨境电商,将澳洲的一些商品,通过跨境电商这种模式在雅阁酒店来进行销售。但是从目前几个月的运营数据来看,酒店新零售场景体验应该说大家还是只是在尝试,还没有取得较好的结果。

导师&学员问答

Q:特色民宿的兴起是否会对中高端酒店市场造成冲击?

张勇:虽然很多人开始不满足于相对标准化的酒店住宿,开始寻求住宿体验更为多元和新鲜的民宿,但这并不会影响酒店业的发展格局。民宿的兴起对酒店确实有分流,但大部分人还是愿意消费标准化的酒店,因为有丰富的配套设施和规范的安保体系。俗话说“萝卜白菜各有所爱”,民宿和中高端酒店是一种共生共存的关系,彼此之间也不会互相冲击。

Q:高端度假酒店如何进入新兴的三四线市场?存在哪些难点痛点?

张勇:目前最大的痛点有两个,第一,高端度假酒店也需要吸引本地的消费客人,由于经济的水平发展的限制,对于本地高端度假酒店的客源支撑还是不够, 这与三四线城市的消费力结构也有关系。第二,部分三四线城市由于交通通达性受限制而影响度假体验,比如说高速公路自驾的通达性受限而导致的体验下降。对于酒店产品本身,地理位置交通的便利性、通达性永远是第一位的。

Q:房地产市场利润空间不断下滑,对酒店投资市场有何影响?

张勇:目前,大部分的酒店是由房地产公司来投资的, 在整个房地产市场不景气情况下的话,房地产公司对于酒店投资的热情也会下降。所以我们可以看到整个酒店市场投资项目,尤其是高星级的投资项目在减少。


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标签: 酒店投资

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