当常住居民们开始抱怨挤占了当地游泳池和健身房的游客们在深夜违规开派对时，洛杉矶豪华公寓Palazzo的房主就知道大事不妙了。

邻居们对于转租的不满早已不是什么新鲜事，但是Apartment Investment & Management（Aimco）公司对此做出了出人意料的回应：错在Airbnb。

Aimco公司日前请求法院禁止Airbnb的非法转租行为。不仅仅是顶层房间月租高达1.77万美元的Palazzo公寓，美国各地未获房东许可的公寓全都禁止二次转租。

在成立以来的九年间，Airbnb网站曾面临多地市政当局的抵制。受到冲击的酒店和旅行社尽管对此一向不满，但始终未诉诸法律。因此，此次由领头房屋出租公司发起的诉讼显得格外引人关注。

圣塔克拉拉大学网络法律系教授Eric Goldman表示：“如果法院判定Airbnb和承租者的行为违反了租房条例，那么Airbnb上短租房的房源将大幅缩水。” 但Goldman同时还说道：“联邦法对互联网公司网站上他人上传的内容提供了豁免，Airbnb能否诉诸联邦法将成为与Aimco诉讼成败的关键。”

位于丹佛的Aimco公司认为Airbnb可不是仅仅提供房源信息这么简单，作为短租交易中间人的Airbnb还应当对租赁合同和租金支付负责。

Airbnb在全世界范围内拥有400万房源，公司表示他们不会刻意对发布房屋信息的用户电话进行追踪。Airbnb的服务条款要求房主遵守当地的法律法规，且需要保证承接的订单不会违反任何与第三方达成的协议。

Airbnb认为大部分用户都是将自住房短租出去以赚取一些补贴，因此并未构成违规。

有远见的房主

“我们要求房主务必遵守相关规定，”发言人Nick Papas在邮件中回复道，“有远见的房主都在支持房屋共享，但很显然Aimco还在没完没了地为难中产阶级，他们的主张与事实相悖，是站不住脚的。”

可以肯定的是，并不是所有的大公司都像Aimco这样对Airbnb不满。

“行业内对于房屋共享的看法也参差不齐，全力支持和完全反对，说什么的都有，”国家多户住房委员会（National Multifamily Housing Council）发言人Jim Lapides表示，“业内对此争论不休。”

上个月，贸易机构进行的一项调查显示，25岁以下的承租人中有49%都愿意尝试房屋共享，从而获得额外的收入，而65岁以上的承租人中仅有15%有此想法。如果加强对Airbnb的管控力度，房东则有可能失去00后的支持。

Aimco表示公司的坏账注销在过去的两年内爆发了，因为在非法转租行为被发现后，租户拒绝继续支付租金，房东既无法强行将其扫地出门也无法让其自行搬离。在Aimco提交的法庭文件中显示，单在洛杉矶的四处房产中，对于短租的禁令就多达数百条；在全美各个旅游热门地点的公寓区内，类似的禁令就更多了。

Aimco表示，来来往往的游客在洛杉矶当地已经引发了诸多问题。迷路的游客会在大半夜敲开别人家的门，开趴到深夜、在泳池边烂醉如泥，吞云吐雾的游客也不少见。

1382间公寓

博物馆、餐厅和奢侈品店在庞大的Park La Brea社区周围应有尽有，1382间公寓坐落于该社区的三处公寓住宅区内。住宅区的管理人员需要清理非法的Airbnb房主和房客——诉讼中称之为猫鼠游戏，房客惊讶地发现自己在Airbnb上预订的房间无法入住的情况也屡见不鲜，这也导致双方的不快冲突时有发生。

一些长租客也因此选择了收拾东西走人。

“住宅区内涌入了大量乱七八糟的Airbnb房客，私人住宅区变成了速8酒店，所以我们搬走了，”Palazzo公寓的一位前住户在参与反馈评价时这样写道，同时这段话也被收入了法庭文件中。

Aimco指出，随着Airbnb越来越受欢迎，很多人开始转租多处公寓房源以赚取租金。Airbnb采用匿名的方式，房主已经学会该如何躲避针对非法转租的检查，要想锁定Airbnb用户的具体位置几乎是不可能的。

Airbnb对房主的不满也并非置之不理。公司在去年就曾发起了友好住房项目（Friendly Buildings Program），帮助房主实时掌握自己房产的出租动态。Aimco认为此举的问题在于，房东只有在同意转租的情况下才能获取这些信息。

Airbnb已经开始与大型房屋管理公司共享收益资金。为了展示自己的诚意，Airbnb已与迈阿密的一家开发公司展开合作，计划设计一栋拥有324间公寓的公寓楼，并冠以Airbnb的名字，鼓励租客在线上共享房屋，房客则有机会体验与酒店同等的入住体验。

区划法

自2008年成立以来，房东们就认为Airbnb是在非法运营酒店事业，违反了区划法。批评还指出，大量的短租交易使得住房成本上涨，周围邻居的生活也因此受到了打扰。

特朗普的前任竞选主席Paul Manafort的女儿和女婿上周遭到了起诉，曼哈顿一位房东控告他们在Airbnb及其他短租房屋网站上非法上传房屋出租信息，这起引发了众人关注的案件可能最终将进行陪审团审判。

其他地方也有类似的情况发生。相关部门已经开始追查一些非法租借房屋的房主。洛杉矶的地方检察官在九月时就曾表示，他将要追究好莱坞山庄的一座别墅房主和房屋管理者的责任。他们通过Airbnb把别墅作为举办派对的场所租借了出去。

Aimco在二月份的时候分别在洛杉矶和迈阿密两地控告了Airbnb，并在六月的时候修改了洛杉矶的诉状，代表公寓房主控诉Airbnb将公寓非法转租给他人。上月，Aimco要求法院下令禁止Airbnb与Aimco名下的租户进行交易，直到案件宣判为止。

而在迈阿密的案件中，Aimco同样希望停止公寓的非法转租，因为这将会搅乱公寓住户们宁静的生活环境。九月份的时候，法官在对此表现出了一丝惊讶。“在迈阿密海滩上？”巡回法庭法官William Thomas对Aimco的律师提出了这样的反问，“你想为居住在迈阿密海滩上的人们营造一个宁静的居住环境？”

在洛杉矶，Airbnb认为Aimco提出的全面禁止转租的要求并不适用于加州法律。同时Airbnb还表示，作为网络租房平台，Airbnb无法为Aimco的租户和其租客的行为承担法律责任。

根据《1996年通信规范法案》（1996 Communications Decency Act）的相关规定，由网站用户所上传的内容，互联网公司无需对此承担责任，包括易趣、谷歌和Yelp在内的众多互联网公司都曾因此免责。

去年曾有Airbnb用户预订了旧金山市某处未登记的房屋，违反了该市的相关规定，Airbnb希望诉诸网络保护法从而避免处罚。然而联邦法官并不买账，最终要求Airbnb与旧金山市相关机构合作，按照相关规定完成房屋登记。

Airbnb请求否决该诉讼，对此，美国地区法官Dolly Gee在上周表示将不召开听证会，直接对此进行裁决。上周在洛杉矶联邦法院内已经进行了口头辩论。

该案件为LA Park La Brea A LLC v. Airbnb Inc., 17-cv-04885, U.S. District Court, Central District of California (Los Angeles)。

翻译：李一静

来源：skift

原标题：Airbnb Faces Landlord Lawsuit That Could Impact Its Business Model