在集中度分散且竞争激烈的租赁公寓市场，公寓管理公司开始利用差异化打法来抢占市场份额获取利润。

华住酒店集团旗下城家公寓CEO金辉近日在接受21世纪经济报道记者专访时透露，尽管租赁公寓市场最大盈利难点在于时间上的批零差价，但城家公寓通过精细化管理结合“Stay-灵活住”产品，六成以上门店已经接近满租状态，2017年将会实现全面盈利。金辉同时也是华住现任总裁。

“灵活住” 产品是城家7月初刚刚发布的产品，旨在满足介于几天和长住之间暂住的需求，为此还开发了国内首个长短租结合的CAS系统，包括房态实时共享、自动智能排房、全渠道提前预售等功能。同时城家还宣布完成华住和IDG资本增投得5000万美元Pre-A融资。

“酒店只提供一个空间，我们希望提供多人的生活场景；很多年轻人生活在被迫合租的场景里，我们希望创造更随意灵活的居住空间。”金辉表示，中国消费升级趋势下，城家的目标客户群主要是城市中有独居需求的年轻人以及大量异地出行的人。

2017年第二季度以来，成立一年多的城家开始加快布局速度，此前在全国一线城市已布局50家物业、5000多间房，计划至2017年年底这两个数字均翻番。用金辉的话说，前期在打磨产品、精细化上做了大量技术工作，“市场足够大，我们不着急。”同时，城家还在加码除公寓之外的民宿、民居业务线，开始在非标住宿领域的多产品线布局。

精细化管控

金辉介绍，CAS系统除了可以保证空置率降为最低，还可以根据入住、退房情况，提前调度打扫人员，保证客房及时准备就绪，此外智能门锁系统已实现“去前台化”管理。未来还将不断叠加智能化功能，包括根据供需预测智能匹配长短租占比，通过大数据监控实现动态定价，实现公寓管理上的全面移动化等。

“产品服务以及性价比之间的关系，背后有一套很复杂的收益管理的逻辑。”金辉表示，CAS系统不是一个单一的简单系统，背后有从收益管理、定价模型到销售渠道以及运营管控支撑、服务内容的完整内容闭环设计。

他表示，核心在于在产品服务和性价比之间达到平衡点，比如客户租一月，价格要比酒店便宜，产品和服务恰到好处。尽管酒店由于按单日计算收益，是最灵活的市场产品，但缺乏生活空间和功能。

“酒店还是大工业时代的管理模式，流水线作业，租赁公寓市场我认为未来更多的应该是碎片化服务，更多利用共享经济的概念实现分散式、分布式的服务。”金辉表示，除了业务上打破通常的时间和场景边界，管理上城家也在尝试从原来大工业时代的管理架构向共享经济管理架构转型。

难点方面，金辉认为，搭建适用的互联网技术和平台上需要时间去打磨和积累，创新时会面临不断试错，如何保持正确的方向前行都是需要考虑的，此外加快了开店速度以后，如何快速建立自己的人才体系也是一大挑战。

华菁证券地产行业首席分析师周雅婷曾撰文表示，长租行业要进入不难，但要做大并且持续盈利，以致持续高利润率地盈利有相当难度。“55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点，这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业。”

不过城家似乎并不担心盈利问题，在金辉看来，酒店基因是自信的来源之一。“汉庭做酒店怎么实现大规模盈利？基于精细化的管控运营能力是我们具备的。”金辉说，城家还依托华住获取了很多中短租的客户。

周雅婷认为，长租行业会走一条先拥抱产业链再拥抱资产的发展路径，盈利模式有两种，一是物业增值获益，二是租赁业务作为入口、通过产业链业务获取利润。在这个过程中不排除会出现同时拥有两端优势的企业出现，同时也会催生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化的公司，例如装修、家政、搬家、金融等。

目前的城家显然是第二种。金辉表示，把目前的业务做好就能产生不错的收益，因此现阶段也不会考虑用金融或者增值服务获利，而是专注核心能力打造，因为目前的产品服务离客户实现100%满意还有距离，还需要花一段时间打好基础，未来再做金融或增值服务则是水到渠成。

对于新获得的5000万美元Pre-A融资，金辉表示，一方面将在一线城市迅速辐射产品，增加库存，另一方面用于打造高效的互联网应用技术和平台，以及提升服务能力，完善客户体验。

万亿市场空间

国家也在不断出台利好政策。2017年5月，住房城乡建设部《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》明确，国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

周雅婷表示，在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年中国租赁市场将达到5万亿，其中品牌公寓占整个租赁市场的比重达到10%，行业整体管理规模预计为1060万间附近，品牌公寓行业的整体估值有望达到约为4.2万亿；龙头公司管理规模约为100万间，与之对应的估值3800亿。

目前租赁公寓市场主要有开发商类、中介类、酒店类、创业类四类市场参与者。

周雅婷认为，开发商类背景的公寓管理公司，如万科泊寓、招商壹栈等，充分利用了母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，但劣势在于当离开了母公司的资源支持，团队在业务进行对外扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战。

链家（自如）、我爱我家（相寓）主要由租赁中介业务延展而来，有天然的客源和分散式房源获取渠道，但挑战来自于运营。而创业类是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。

在她看来，城家（华住）、窝趣（铂涛）等酒店类背景的公寓商优势在于运营效率有先发优势，且拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。“仅就内部物业获取而言，酒店类公寓运营商的获取能力要强于中介类和创业类，弱于开发商类，但内部物业的获取存在坪效竞争，地段不好的酒店改造成公寓在经营上的困难也并不小。资金端上酒店类公寓运营商在资金优势上要弱于开发商类。”

金辉也承认，酒店基因为城家带来了精细化服务上的天然优势。“我们跟房地产公司不太一样，房地产企业是打猎出身，我们是种地出身，他们今天打狮子，明天打兔子，我们不管，只专注于把地种好。”但劣势在于长租服务方面会存在一些不足，长租客源可能不如中介商，也比不上房地产开发商那样一拿几万套的极强的获取房源能力。

华住还投资了新派公寓，此前华住创始人季琦表示，新派与城家并不会构成竞争，而是发挥不同细分市场的联动效应，城家会打造出租房平台，新派在长租公寓产品上的经验与系统可以与城家形成互补。金辉表示，因为新派在北京，华住在上海，目前的联动效应还不够，未来希望围绕双方进行一个交叉互补的协同发展。

金辉认为，随着消费升级，灵活住的需求将是租赁公寓市场一个非常大的趋势，客户对品质化及个性化的非标产品越来越青睐，未来城家将围绕这几个维度去做好服务，打磨产品。