近日，TBO（旅游商业观察）发布的《公寓行业大败局：品牌、平台、风投、银行、酒管公司都将滑向深渊》一文引起公寓业热议。文中指出，高价拿房、金融杠杆失衡、内部腐败等状态下，盲目扩张的长租公寓行业存在极大的泡沫。

在作者张起灵看来，整个公寓行业的发展正与行业人士的预期出现偏差。文章刷屏之后，针对文章中的内容行业人士有褒有贬。有人将其当作当头棒喝，也有人认为这是搏人眼球的哗众取宠。 

事实上，对处于风口中的行业开一发“地图炮”，这需要莫大的勇气。然而，处在舆论浪口的张起灵与TBO交流时却不以为然，“行业是好行业，可惜风不正经。海市蜃楼虽美但终归是繁华泡影，凡天下大事，有破才有立。” 

一句海市蜃楼，为公寓行业定了性。但这仅是张起灵一家之词，行业是否真如其所诉，满纸泡沫，吹弹可破？业内外如何看待这个看似正处在风口的市场？为此，TBO采访了品牌公寓、投资人、酒店集团高管，希望可以从多个角度让读者更为清晰、客观地了解长租公寓市场，并试图与几个受访者碰撞出问题的解决方法。

受访对象：

魔方金服CEO 凌骏

四川优客投资管理有限公司（优客逸家）总经理 高斯

君亭酒店执行总裁 甘圣宏

某投资人  高山（化名）

某公寓供应链人士  小江（化名）

TBO：文章中描述的现象是否属实？ 

某公寓供应链人士 小江：文中案例基本属实。市场里的确涌入了一批被互联网洗脑的创业者，这些人不是真的想做长租的生意，只是筹备资本套现。不过，行业虽然存在诸多问题，但不能说整个长租市场毫无希望。

某投资人 高山：长租不赚钱、盲目追逐规模确实是现实。实际上，房源+客源是这个行业的核心，大部分从业者只具备一方面经验，有的甚至两方面经验都不具备，所以成本控制才会出现问题。

TBO：如果文章中提到的现象属实，文章中的观点您是否赞同？

魔方金服CEO 凌骏：长租公寓其实是比较传统的行业，不具备大多数互联网企业的增长条件。在资本驱动下，整个行业确实存在一些浮躁的现象，但文中的观点过于悲观了，行业阶段性的调整不代表整个行业的衰败，更不能表明行业是失败的，因为城市青年对于改善型租房的需求长期存在，且目前并没有得到充分满足。长租公寓行业以前门槛过低，现在逐渐转变成需要专业化、精细化运作的行业，这将促进行业更加规范化，提供更多更好的产品给到消费者。 

优客逸家总经理 高斯：文中的观点有些偏激。整个长租公寓的市场很大，前景非常好。首先，现阶段国内存量市场庞大，一、二线城市的出租需求刚性需求，因此长租公寓的市场的确存在。其次，随着存量市场的增大，房地产成了背后最大的理性推手，长租对于城市发展是很有帮助的。最后，并不是每一家企业都把路走偏了。 

君亭酒店执行总裁 甘圣宏：酒店行业发展是有些畸形，可以说是醉翁之意不在酒，只是把长租公寓当成一种资金产品在操盘。做实业，还是需要遵从行业本质特点，如果只是换种方式讲故事，肯定会逐渐沉寂的。 

TBO：那在您看来，现在长租公寓市场里出现这些问题的原因有哪些？ 

优客逸家总经理 高斯：在这个行业里，大家最容易产生的误区是，认为每个行业都需要在最短时间内出现独角兽。为了成为独角兽，很多公司会牺牲健康度，将规模无限放大，导致后期始终在跑道上，无法实现盈利。但很多二房东都是盈利的，反而是公寓运营商发展不健康。 

一些公司出现严重问题，首先是在房源端把控不严，盲目扩张；其次，长租公寓行业本质上是个又脏又累的活，贴上互联网的标签开始标准化后，需要有一个强有力的系统平台，把所有环节串联起来，才能更高效；第三是行业对于房源的把控有些缺失。对于房源的选择，既需要用现代化工具去判断，同时也需要经验。很多公司没能正确判断这些房源能在多少年内回笼成本、使得企业盈利。某种意义上讲，就变成了开放式或者投资客去库存的工具。 

同时，长租行业有个峰值，当做到一定量后扩大规模不但不盈利，反而管理成本会增加，甚至走向灭亡。而这恰恰说明，未来行业里的独角兽并不是规模最大的，而是对经营的颗粒度把控最细、与互联网最贴合的公司。 

魔方金服CEO 凌骏：长租公寓这个行业正因为比较传统，注重用户体验、注重线下服务，对于生产要素即物业项目的选取要求较高，是一个区域性资源导向型的行业，本身不具备互联网企业的增长条件。

同时目前的长租公寓模式相比较传统的房地产开发，属于轻资产的服务业，而在发展过程中是一个重资金投入的模式，除了自有资金以外，风险投资是这类企业发展过程中最主要的资金来源，当风投进入后，会要求企业迅速成长，企业本身为了不断做高估值进行更高额度的融资，有些企业不得不开启“TO VC”模式，这是当前的商业模式双向驱动导致的结果。

风投看数据，企业就需要不断扩张，企业扩张之后又面临资金紧张，再进行新的融资，如果没有很好的数据呈现及退出路径，那很可能最后双方都会骑虎难下。 

某公寓供应链人士 小江：其实也不能都怪企业“TO VC”，如果不拿风投的钱，谁能负担得起高昂的成本？押金、装修、佣金等等，成本盖过了收入，如果不讲故事，怎么赚钱？在这样的环境下，肯定就会有人钻空子，有人希望通过长租捞钱，就会出现上面的人急于拉融资，下面的人忙着中饱私囊。 

TBO：真正想健康发展的长租企业应该怎么做？

魔方金服CEO 凌骏：如果把长租公寓企业比作一个有机的生命体，那金融就是他的血脉与经络，公司的运营体系及系统就是他的骨架与肢体，品牌是他的皮肤与外貌，而高管团队就是他的头脑与个性。

在金融和运营机制这两方面，其实都可以考虑与外界机构合作。早期可能需要输血，后期就需要有健全的造血能力，才能保证资金链稳健与良性发展。而运营则包含软硬两部分。软的部分指的是企业文化与激励机制，而硬的部分指的是公司的管理系统。其实有一些好的公寓项目一直在盈利，他们不需要整天考虑着融资，也没有去做太多的品牌活动。把精力放在做好投资分析、获取更好的项目、怎么做好产品、优化公司的管理，而不是盲目做重大决策（为了故事制造概念、经常调整模式、盲目异地扩张）、不计成本的拿项目、沉迷于被资本与外部媒体所打造的盛宴中。 

优客逸家总经理 高斯：就像刚提到的峰值，解决方案有两种，第一是疯狂地融资盲目扩张，一次来保障现金流，继续支撑下去，这是很多公司选择的方法；第二种是公司本身带有互联网基因，可以搭建平台，用系统将分散式公寓里最繁杂的环节串联起来，把能效做到最高，经营的颗粒度做到最细。 

目前，市场上有很多公司专门为二房东搭建平台和运营系统，合作的方式有很多，分成也好、配股也好，都是双赢的结果。

与此同时，要做好成本的管控。比如优客一直沿用PMC供应链管理体系，如果东西出现维修率极高的问题，那就意味着供应采购系统出现问题，会积极调整。我们有一个标准叫做“回收期”，回收期就意味着一个公司对成本的要求，投入与回收成本要有一个区间值。一旦回收期达不到我们要求，这种房源我们不会拿，或者我们在装修、运营的时候会采取另外的方式。 

某投资人 高山：房源+客源是整个行业的核心，同时需要有廉价资金端的金融集团支持。 

举个例子：自如可以在两个月零九天的租期内塞进两个租期一个月的短租用户，这种能力是不是所有的经营者都具有？众所周知，链家在进驻上海后，也是全佣金拿房，成本很高，所以控房源和客源才是王道。 

客源上，有众多门店的线下中介是有优势的，互联网的流量虽然也有部分优势，但看房始终需要落地。房源上，是否能用低成本资金做杠杆，就各凭本事了，靠高价抢资源可能是特殊时期的竞争行为；其次，扩展资金的来源也很重要，如果资金来自短期借贷，只能说这是一种高风险的资金期限错配的行为。

某公寓供应链人士 小江：其实业内有很多公寓都在盈利，都是闷头做事的。当宏观经济不景气，一二线城市人口外流严重的时候，死磕长租模式本身就是一个“太耿直”的行为。长短组结合，以短租填补长租的空置率可能会是个好办法。企业要在产品和服务上满足租客需求，同时适时的针对风险调整自己的经营策略，而不是一股脑将高昂的装修费、折旧费摊到租客身上。 

TBO：正如大家所说的那样，长租公寓的健康发展离不开资金的注入，但业内仍有人认为资金介入反而搅乱了市场，您是如何看待这个问题的？ 

某投资人 高山：首先长租公寓更适合PE而非VC。其次，有廉价资金端的金融集团，像平安那种是可以做的，只是没做好，没看清市场就冲进来了而已。

优客逸家总经理 高斯：个人不太同意。金融本身是个风口浪尖的行业，需要进入到长租公寓这个领域。大家都很清楚，金融的推动作用在于杠杆效应，这方面公寓也需要。未来公司发展，需要其本身的运营能力，再引入金融杠杆能力，两者配合实现自我闭环。

虽然房价市场跟租赁市场的价格在某种意义上是背离的，但事实上，国内的一线到一点五线城市每年的租金匹配度和增长幅度是足够支撑市场的。很多公司会计算装修的回收期和所付出的成本，但往往忽略当商业配套或完善度足够成熟的时候，一旦溢价能力波动上去，杠杆效应和获利空间就会显得更大。 

某公寓供应链人士 小江：某种意义上讲，资金的介入是有些拔苗助长，但金融介入的本质仍是帮助行业快速成长。控制好成本，让供应链的每个环节都健康发展，用未来的钱去做规模其实也无可厚非。只是如何做好把控、确保资金安全，是各家企业需要思考的课题。

TBO：那您认为长租行业未来会面临新一轮的洗牌么？ 

优客逸家总经理 高斯：不敢评价，但短期内长租公寓领域一定会有非常优秀的公司出现。这个行业未来的发展空间会更大，因为会产生很多与这个行业相关的衍生品，比如金融类或下游的保洁、互联网维修等，与公寓做配套，这个行业本身是一个带动产业链的行业，而非单一存在的。 

某公寓供应链人士 小江：也许会洗牌。现在很难判断，但可以参考酒店行业的发展规律。或许时间没有那么快，但最终可能只会形成几家寡头。