最近，万科泊寓劲松店开业，这是泊寓品牌在北京的另一家长租公寓。一位万科长租公寓业务运营人士对媒体表示，泊寓在北京地区筹划准备的长租公寓项目达到了13处，计划投资上百亿元，目前累计投入了20多亿元。

2016年长租公寓被短租抢了风头，也曾因“成长性差”、“服务质量参差不齐”和“群组现象”被业界诟病。

尽管如此，长租公寓也吸引了酒店企业、房地产企业和互联网企业投入其中。据悉，如家、华住和铂涛推出长租业务，万科投资泊寓，互联网“大佬”雷军早在2014年就投资YOU+公寓。根据相关数据统计，2015年仅长租公寓融资就达21起，共计融资约60亿元；在投资环境遇冷的2016年，长租公寓融资也有13起，共计融资约30亿元。

在短租迅猛发展的当下，为什么长租公寓能受到资本如此青睐，这个行业未来的走势如何？

二房东搞砸了长租公寓行业

虽然酒店、地产和互联网巨头们重金砸向“长租公寓”，在短租兴起后长租公寓热度一度被遮蔽，这和长租公寓的二房东模式、品牌缺失、服务不及时和年轻用户群体定位有关。

长租公寓行业一直处于分散状态，目前分化出两个层级的市场，一类是规模化品牌公寓，一类是具地域性二房东。

华住的城家公寓和铂涛的窝趣社区等品牌这些品牌公寓管理规范，设施比较齐全，相对来说，价格略高也会比较透明。相对于高价位的品牌公寓，低价位批发市场二房东长租模式占据着大部分市场。

所谓二房东指的是承包租赁物业经过装修改建之后转租给客牟利的机构或个人，有的二房东拿到房之后，建隔断后再出租，容易形成群租现象。

“北京此轮对出租公寓的整顿集中在‘隔断’问题上。只要是‘隔断’，来人拿锤子就砸，根本不管是不是依法经营……”近日，在“租赁公寓规范经营座谈会”上，有业内人士如是说。据了解，目前，上海也在整顿以二房东为主体经营的长租公寓。

长租公寓运营对于客人的诉求响应不够快、服务不及时也是长租公寓共同的运营痛点。很多企业都说要做到快速服务，但实际做成的却不多。这个问题对于集中式公寓相对来说要弱一些，对于分散性长租公寓尤其突出。自如公寓运营管理中心总监张春婵曾表示 ，自如公寓建微信群解决这个问题，员工会把各种在公开渠道所接触到的客户反馈及时发到群里，由相应的负责人来跟进解决，时效要求是15分钟。

雷军投资的YOU+公寓、摩拜投资的贝客公寓等长租公寓的客群定位是80后、90后年轻人。年轻人的租住需求旺盛，但消费能力弱，他们倾向于寻求低价，这种需求也被长租行业迎合，导致行业品牌化路子变窄，品质提升缓慢。在年轻群体之外，有康养旅游需求的老人、游学群体和医疗旅游人群也是主要客源。尤其是老人，每年从北方到南方避霾避寒的人数很多，据说，每年东北就有数十万老人到海南三亚避寒。

行业标准规范细则尚不明确。例如，注册是按照酒店还是公寓标准，或是物业管理来划分等，这些在不同区域有不同说法，还有消防等等相关标准，都是在业者看来亟待明确的问题。

长租产品的蓝海如何玩？

据华泰证券分析，按照当前城镇人口7.7亿人、30%租房率、人均15平方米、每月每平方米租金价格50元测算，我国租赁市场未来的租金规模可达2万亿元。

尽管政策不明朗，痛点还较多，长租公寓这片“蓝海”，令互联网公司、酒店集团、房地产企业和中介机构渐次发力。在这片“蓝海”中，有的公寓品牌难解温饱，年出租率不足50%，而有的品牌却能够与大量客户达成合作，一举攻下几十个“城池”？这种差异和运营模式和产品形式有关。

长租+酒店

背靠酒店的长租公寓具有管理上的天然优势。长租公寓和酒店一样都是重服务的行业，线下运营管理是它的长处。酒店集团的PMS系统、客户管理系统、顾客评估系统、营销系统以及会员系统都可以助力长租公寓的布局和产品经营与打造。这些天然的优势能直接切入整栋式公寓。

长租+短租

在公寓租赁领域，公寓作为硬件设施，是长租还是短租，并没有那么清晰的界限，途家和小猪短租平台都相继试水了长租业务。雅诗阁服务公寓酒店CEO曾文强在2016年度最具影响力公寓品牌颁奖盛典曾说，公寓企业应该根据所在城市的实际情况，对公寓的长短租进行灵活配比。曾文强透露，在雅诗阁，长租与短租的平均比例约为7：3。在一些城市，长租比例甚至能达到80%到85%。据曾文强个人推算，长租占到75%，能给公寓带来最大收益的配比。从收益管理角度看，做酒店、短租看似收入高，但其市场具有高峰低谷，低谷时期的收入可能无法摊销固定运营成本，因而对收益带来影响。相比之下，做长租收益其实更平稳，一般毛利润甚至高于酒店。

长租+养老

长租公寓一般都位于城市中，配备较好的医疗和生活服务条件，这位长租公寓与养老的结合创造了条件。随着康养旅游标准落地，异地养老已经成为一种趋势，除了三亚东北老人“猫冬”的长租公寓，上海万科集团推出了一线城市长租公寓和医疗养老相结合的“望年荟”公寓。公寓与医院相结合，单间和双人间为主，拥有296个床位，同时配有城市客厅，面向半护理、全护理以及轻中度失智长者。

无论长租公寓与哪种方式结合，都提升了公寓作为一种住宿形式的附加值，换言之，就是提升了住宿品质。