12月6日晚间，中国恒大（03333.HK）公告，考虑到集团目前面临的经营和财务挑战，公司董事会决议设立中国恒大集团风险化解委员会。12月3日，应恒大请求，为有效化解风险，保护各方利益，维护社会稳定，广东省人民政府同意向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作。

恒大集团财务杠杆之高并不是个案，而这恰恰是中国房地产商的常态。这种高杠杆遭遇政府严管个人住房贷款上限，致使房地产销售额大幅下滑，各大地产商纷纷爆雷。活跃于环京文旅地产圈的奥伦达集团终不能幸免，自今年4月以来旗下的两个明星高端度假别墅盘-原乡美利坚、奥伦达部落·海坨山谷纷纷爆发大规模员工欠薪，理财产品违约，不按期交房，拖欠供应商合同款等恶性事件。

原乡美利坚（图源：奥伦达集团官网）

奥伦达集团的成名之作“原乡美利坚”一度以“原乡没有陌生人”为宣传点，在环京文旅地产圈小有名气。阿那亚操盘者马寅当年即是该盘第二位业主，在这里学习社群运营多年。据传，原乡美利坚从2005-2010年老带新比例超50% ，之后最高峰比例超过90%，目前业主近2000多位，出售房产3000多套，其中独栋别墅及联排别墅近2000套；而海坨山谷老带新则高达100%，业主近1000多位。自2017年以来针对业主和员工，奥伦达集团又先后成功发售总额近18亿元两年期额度100万、200万、500万的同创康养卡。

奥伦达集团创始人，董事局主席刘向阳宣称自己耗费大量精力学习西方心理学和《黄帝内经》，并成为黄帝内经心灵学的创始人。刘长年与人民日报健康客户端合作，几乎每周都做健康讲座，就在今年4月30日奥伦达集团还宣布与人民日报健康客户端携手打造的“人民心身健康促进研究院”正式揭牌。官网显示，作为一家综合型投资控股集团，奥伦达定位于健康幸福生活方式服务商；将中国传统文化、心身健康平衡理念，融入产品和服务中，为家庭用户构建健康与幸福的奥式生活系统。

奥伦达集团董事局主席兼总裁刘向阳（图源：奥伦达集团官网）

“很多看不懂的神话，都会破灭。”万科冰雪事业部总经理陆慧对新旅界（LvJieMedia）表示，“他们金融化很严重，资金绷得太紧。”另一位旅游资深投资人吴容（化名）则指出，当个人住房贷款被‘卡死’，房地产企业难以去化时，玩高杠杆的企业立即就会爆雷，很可能面临本金和利息的双违约而“死掉”，在这轮宏观调控中，唯有那些负债率低、财务状况良好的企业才能活下来。

奥伦达集团能活下来吗？据两位离职员工透露，奥伦达集团旗下多个项目公司无论是对在职还是离职员工都拖欠工资，非常多的离职员工即便是通过法院强制执行也尚未拿到今年7-11月份工资。在集团工作近7年的离职高管陈光耀（化名）期望，让没有太大罪恶的企业能度过艰难，以后才能兑付客户；当然也要加强监督，让罪大恶极的企业付出应有代价。

多米诺骨牌正在坍塌

“我们项目90余位离职员工的三个月工资总计不到三百万，自今年4月拖欠至今，谁也没有拿到一分钱；即便是拿着劳动仲裁协议去法院强制执行北京光辉伟业房地产开发有限公司的财产。从10月至今，亦没有任何回复和解决方案。目前公司账户因拖欠多个供应商的钱被封，无人处理。”原乡美利坚的传家酒庄项目一位员工告诉新旅界，“公司名下的资产该卖的都卖了，该转移的都转移了。最近酒庄卖了一套20号庄的房子，客户打款进了私人账户，我们的工资还是发不了。我们的血汗钱，讨要无门。法律都治不了他们，简直是太无赖。”

该员工还透露，自去年以来每个人工资都拖欠2-3个月发放，今年4-6月传家酒庄项目员工集中离职，从约100人降至10人左右。天眼查数据显示，北京光辉伟业房地产开发有限公司因为未按时履行法律义务而被法院强制执行13次。

陈光耀亦对新旅界表示，在职的都拖欠，离职的则是能拖就拖，而销售员的销售佣金半年或一年都不发一次，影响了销售积极性。也有部分高管经过与刘向阳陈述近年为公司所做贡献，最终通过刘的推动得以拿回工资。另据陈光耀透露，奥伦达集团规模最大时全国有6000多员工，预估目前2000多，其中运营团队的基层离职最多，中层也有很多，高层亦有离职。而有能力的老资历员工，多数被文旅地产行业挖角去更好的平台发展。

有业内人士猜测，奥伦达集团并不是没有钱发放员工工资，之所以不发主要是逼迫员工主动离职，以免支付因解聘带来的赔偿费。与刘向阳共事过的原乡PNI医学中心一位前负责人曾对媒体表示，“刘向阳吃硬不吃软。其实他不是没钱，这么多追债的，要30万就给10万，要700多万给300万。”从去年到11月底，奥伦达部落还欠其上百万合约代垫款和薪资。

（图源：奥伦达集团官网）

员工工资并不算奥伦达集团的债务大头，接近二十亿的同创康养卡更加可观。一位心理催眠师表示，“我买的上海奥伦达理财卡6月底到期，至今无法兑付，听说去年9月到期的也没有兑付。”据陈光耀了解，自2017年以来集团发售了近18亿的两年期康养卡，2017年发行的2019年都已兑付完，2018年和2019年到期的给了多少不清楚。该康养卡购买后，业主或公司员工根据面额之高低可获得8-15%的收益，如果买房就可转为房款，同时给予大折扣。据传有业主甚至把公司关了，把2000万元交给奥伦达。至上月底，一处名为奥伦达理财欠款的微信群中，债权人数量已超过300人。

今年8月，部分康养卡到期，奥伦达集团方面高管曾召集投资人开会说明集团资金链断裂，正在融资找投资人接盘，计划从2022-2023年分期退。对此陈光耀解析， 地产买卖行情变好很难，未来两年可能性不大，现已陷入恶性循环，只能寄希望把企业资产及品牌转让，或出售股权。融资到了肯定会退还，企业品牌仍有价值，如果老板或老板二代接班人想继续在国内发展业务应该会还。据相关人士透露，一位持有上千万元康养卡的业主成功获得海坨山谷瑞兰酒店 ，只是一直亏钱。

而在吴容看来，伴随着央行于12月15日降准0.5个百分点，释放1.2万亿资金，房地产调控政策已经见底，但是没有人能够预测市场何时才能见底，房产交易何时能恢复，房地产商何时能有现金流复活。

也有投资者担心刘向阳向海外转移资金，据悉2017年刘向阳成立了海外事业部，由他前妻的女儿在负责。新旅界发现，奥伦达集团旗下任何一家公司的法人都不是刘向阳本人，而是刘的老部下，并且各家公司法人来回变；此外，重要公司主体都设置了复杂的股权架构，最终背后的实际控制人指向香港居易集团董事局主席，正是刘向阳，即奥伦达部落创始人。“他这是在做隔离，能减少个人和企业风险，但如果有违法乱纪行为还是跑不掉。在中国出来混一定要还的。”吴容强调。

的确，刘向阳当过律师，懂法。公开资料显示，1962年刘向阳出生于郑州新郑市，1980年考入河南大学化学系，大三时拿着姐姐的500元贷款创业，以失败告终。大学毕业以后，进入郑州十一中学任教。后下海经商，开了一家涂料厂；涂料厂步入正轨后，他把公司交给父母经营，转行当律师。2004年，凭借郑州北郊千亩大盘“21世纪社区”赚到第一桶金的刘向阳，从别人手上转下北京延庆的4500亩土地，开发原乡美利坚项目，经十余年深耕社群，于2016年销售出3000多套独栋美式度假别墅，而声名鹊起。该项目内建有学校、教堂、医院等，形成了独立的社群文化，至今业主们依然会自发组织活动，今年十一还有两个话剧类社群争着组织了3场话剧演出。有原乡美利坚的两位社群领袖表示，目前除了被拖欠康养卡钱，疫情影响往返不便外，对原乡美利坚的生活还算满意。

（图源：奥伦达集团官网）

陈光耀分享，奥伦达业主基本都是高知、高智人群，以企业家、大学教授、医生、文化艺术界、律师、金融从业者等为主。据说有上百位北京市内各大医院的院长，主治大夫、医生等。业主中相当一部分都有国外学习、工作、旅游等经历。多数以追求传统中国人山水田园生活，具有一定境界的人为主，而非追逐奢华和吃喝玩乐者。

在原乡美利坚项目尝到甜头后，刘向阳开始把业主们拉向不远处的海坨山谷。公开资料显示，奥伦达部落·海坨山谷特色小镇，占地60000亩，位于张家口赤城县，定位为瑞士冰雪运动度假小镇，设有房车公园、帐篷营地、儿童图书馆&木偶剧院、骑行俱乐部、CLUB、咖啡馆、共享农场等休闲度假业态。

该小镇由张家口海坨房地产开发有限公司操盘，自2014年开始运作，依托大海陀国家级自然保护区，以运动医养为特色产业开展运营，规划打造全家庭度假综合体。2020年9月，海坨山谷高调亮相第五届河北省旅发大会，其中以别墅和花园洋房为主的米伦小镇，早在2017年10月就已开盘销售，最低售价每套167万元。然而至今，有400余户早早交了房款的海坨山谷业主却一再被延迟交房，从2020年8月延迟到2023年6月30日；其中有上百位业主在去年8月延迟交付房产两个月后办理了退房手续，但大多数人至今未拿到房款。

海坨山谷不仅拖欠业主的房和钱，还拖欠供应商的垫付款。一位被拖欠300多万元的海坨山谷服务商正在考虑是否向法院提起诉讼，他感叹，“海坨山谷这么好的资源，明明是一把好牌，却让这帮人给玩得稀烂。”想从海坨山谷赚钱的运营商，最后都被奥伦达的“同创”模式带进去，变成了“同坑“模式。天眼查数据显示，张家口海坨房地产开发有限公司因未按时履行法律义务而被法院强制执行9次，执行标的从86万元到253万元不等；被起诉的开庭公告达16条。试问，业主交给奥伦达集团的房款和理财款都去了哪里？员工、业主和供应商还能拿回属于自己的血汗钱吗？

钱都去了哪里？还能活下来吗？

新旅界梳理发现，原来奥伦达集团的摊子着实铺得不小。官网显示，除了原乡、海坨外，奥伦达更是布局了五云山小镇、SOREHSA小镇、湖城、黄帝康养小镇、崇明岛和五色天路等。刘向阳还曾喊出，“未来10年内，奥伦达部落将在全球范围内通过自主开发、复制输出、全盘运营拥有100个特色小镇，覆盖欧洲、澳洲、北美、亚洲等多个国家和地区。”

刘向阳在第十三届健康中国论坛-心身健康平行论坛上发表演讲（来源：环球网）

陈光耀透露，自2017年跨区域扩张以来，因为用地规划与政府的GDP规划不能契合等多方面原因，奥伦达集团难以拿到开发土地，但却分散了集中做事的精力、人力和财力，影响了资金生长。筹来的资金都有杠杆属性，既能快速增值，也能快速消耗。据悉，至今黄帝康养小镇、崇明岛、昭平湖、湖城、张家口五色天路、承德丰宁小镇都只拿到部分用地进行度假运营，需要持续投入，却不能产出大额房产交易。而占地面积大，建有1300套别墅的五云山小镇2019年因为违规修建跑马场、高尔夫练习场、独栋别墅而被人民日报曝光，至今项目尚未实现正平衡，损失不小。

“企业家没有饿死，只有撑死的。”吴容调侃，在中国经济起飞阶段，企业家往往通过高杠杆来赚钱，大多数创始人都已被追逐规模的欲望所控制，习惯于动用高杠杆，以现金流还息和部分本金。“一旦停下来，就不能拆东墙补西墙，一个小感冒都可能成为致命的癌症，所以他们不能停，必须不断扩张。”而奥伦达也只是在房地产行业高杠杆浪潮中，随波逐流而已。

（图源：人民日报）

陈耀光还表示，为赋能奥伦达小镇的产品营销，集团自2017年开始做“大健康+ ”以实现服务升级，至今预估投入超10亿元，包括建设原乡的心身健康（医学）博物馆，郑州CBD康养广场，收购健康关联企业，引入医疗合作伙伴等等。然而这种投资却未换来业主的认可和买单。陈分析，刘向阳强力推的“大健康”脱离了市场需求，不但不能为产品营销赋能，反而导致战略不清晰，业主认可的“大健康”是医疗保健，并不认可奥伦达强推的通过餐饮调节、运动提升、心理疏导等策略预防疾病，在某种程度也导致近年奥伦达房产成交量下滑。

位于原乡美利坚的心身健康（医学）博物馆（图源：奥伦达集团官网）

曾经考察过多个养老地产项目的吴容指出，尽管近年来康养旅游呼声高过亲子旅游，但至今尚未看到跑通商业模式的项目，除了保险公司针对高龄老人推出的复合型养老住宿产品外。“究其本质是因为需求方尚未形成足够大规模，除了支付能力不足外，中国老人目前更喜欢居家或单位养老，而不是市场化养老。”目前，中国康养产业还是典型的“三高一低一长”产业，即“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”，该行业有诸多陷阱，譬如“资金投入巨大、开发时间长、运营经验匮乏、专业人才匮乏等”。

显然，奥伦达集团在“大健康”方向走得有点超前，注定是一条坎坷荆棘之路。令陈光耀惋惜的是，自2017年以来奥伦达却在弱化自身的社群服务强项，高管精力和资金投入减少，拓展和维护早已开始走下坡路，没有和更多的业主形成同创继而达到感情共鸣，这在某种程度上也造成当下面临危机时业主因为不信任而采取退房，提起法律诉讼等方式保护自身权益。此外，奥伦达集团的财务风险意识亟需提升，多个财富卡产品，多个地产相互交叉，财务精算机制和体系亟需提升。据传，北京奥伦达部落文化发展有限公司的前法人王冲，因为挪用地方政府补贴而被抓捕；而海坨山谷项目两年换了四任总经理。

原乡小镇社群聚落（图源：奥伦达集团官网）

综上所述，除了公司主观盲目扩张和战略失误导致资金流紧张和营收下滑外，国家宏观调控之猛烈，新冠疫情引起房产交易量断崖式下滑，最终使得奥伦达集团陷入挤兑危机。“三年前开始去泡沫，我们做企业的就已深深感受到那种秋风‘嗖嗖嗖’刮在背上，这两年加上疫情‘冰雹’彻底落下来。”吴容感叹，这是一个很艰苦的过程，但只有在这个过程中，对品质的追求，对运营的强调，对资金健康的要求，正循环才能慢慢起来，这才是旅游发展的基本面，回归本质。而不是像过去'打肿脸充胖子'，用旅游拼命圈地，再用地产补偿旅游，只是把旅游作为资产运营，而不是产品运营。

的确，今年以来，宏观调控尤为2020 年底《房地产贷款集中度管理制度》出台，规定个人住房贷款占比上限，从居民消费端限制了购房的需求和能力。很快，从2021年3月起，国内个人购房贷款同比增速明显下行，个人按揭贷款增速也跌至低位甚至负数。尤其到3季度，恒大爆雷事件爆发后，购房者开始产生观望心理，7、8月全国市场开始出现速冻，各地售楼处的看房人数迅速降入冰点。从实际数据来看，11月房地产行业销售额同比下滑35%左右。“覆巢之下，安有完卵？”大气候如此，哪一家房地产公司也躲不过去。

海坨山谷（图源：奥伦达集团官网）

据两位知情人士透露，奥伦达曾向河北省怀来县政府申请破产，但未获准许。原因在于，企业破产后，会留给地方政府一堆烂摊子，而政府必须要把资产运营盘活，此外企业在银行举债过多也难获通过，加上冬奥会举办在即明星项目破产会引来负面舆论。至截稿时，未收到奥伦达集团方面回复。

朱华山表示，“对于海坨山谷这样的项目，除非地方政府或大国企担保，然后让旅游行业操作，守着北京一定能扭转过来，我唯一的信心就在于此。”而吴容看得长远，在中国高杠杆正在成为历史，未来文旅企业谁能够盘活资产，通过运营实现收益，在持有型物业和销售型物业实现良好配比，搞好自己的现金流，谁才能存活下来。