对于文旅市场而言，华侨城是个特例。因为券商习惯性称其为地产企业，而华侨城却习惯讲自己的文旅故事。

近日，华侨城在扬州华侨城文旅综合项目发布会上披露了2019年文旅项目的投资情况。截至目前，其投资项目数量为16个，文旅综合类占比超70%，超过2018年全年落地总数。从数量上看，华侨城正践行着自己从“文旅+地产”到“文化+旅游+城镇化”的转型计划，以此来提升文旅板块在集团的重要性。

但从华侨城集团旗下主要上市公司华侨城A(000069.SZ)的业绩来看，2018年，其实现营业收入481.42亿元，同比增长13.7%；利润总额154亿元，同比增长20%，增速连续两年放缓。同时，旅游综合业务收入增速连续多年下降，华侨城最重要的主题公园业态——欢乐谷，接连出现接待游客人数和门票收入负增长。

业内人士向蓝鲸产经记者指出，华侨城对国内主题公园市场的发展有不可磨灭的贡献，但近年来国外主题公园巨头接连进入国内分食市场蛋糕，而华强方特(834793.OC)等国内主题公园企业崛起，已让华侨城在主题公园领域不具备竞争力。

竞争环境突变，欢乐谷缺少竞争筹码

“华侨城是中国最早引入主题公园概念的企业，尤其是欢乐谷品牌的发展，极大地促进了国内文旅市场的发展。”景鉴智库创始人周鸣岐对蓝鲸产经记者表示。

资料显示，华侨城于1989年设立了中国首个文化主题公园“锦绣中华”;1998年，深圳欢乐谷开业，至此，华侨城实现了观光型旅游产品到注重参与体验的新型旅游产品的升级。作为最早引入“旅游+地产”概念的企业，华侨城通过世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等项目迅速铺开。2006年以来，华侨城陆续将欢乐谷推向全国准一线城市。

享受主题公园市场红利的华侨城，在房地产和旅游综合业务方面得到了快速发展。根据《2017年全球主题公园调查报告》，2017年，华侨城主题公园游客接待量达4288万人次，位列全球主题公园集团四强。

然而，在前期占领空白市场后，华侨城开始凸显疲态。中国主题公园研究院院长林焕杰对蓝鲸产经记者坦言，“欢乐谷是国内比较早和比较上规模的都市娱乐型乐园，但其主题特性不明显，更偏重于游乐园。迪士尼进入中国以后，对中国本土主题公园必然会产生一定的冲击，欢乐谷也不例外。”

事实上，自迪士尼等海外主题公园巨头进入中国市场以来，欢乐谷确实受到了比较明显的影响。华侨城公司债券跟踪评级报告显示，深圳欢乐谷、成都欢乐谷和北京欢乐谷接待游客人数和门票收入出现负增长。其中，北京欢乐谷2017年接待游客341.63万人，同比减少约24万人，对应门票收入减少1900万元;成都欢乐谷2017年接待游客208.2万人，同比减少约10万人，收入减少近2000万元;深圳欢乐谷2017年接待游客295.55万人，同比减少约5万人，收入减少近2000万元。

华侨城债券评级追踪报告

对欢乐谷面临的困境，周鸣岐分析认为，欢乐谷在“内外夹击”的影响下，已经不具备竞争优势。“像华强方特都是使用自己研发的游乐设备，有利于成本管控。但欢乐谷依靠购买设备，仅这一项就无法与其比拟。”同时，资本更为雄厚的融创中国(01918.HK)、中国恒大(03333.HK)等房企先后进军主题公园，亦对华侨城旗下的主题公园形成压力。

林焕杰也向蓝鲸产经记者表示，现在的游客已不单单是追求感官的刺激，更注重的是精神的享受，所以，人们对欢乐谷这类偏重游乐型的主题公园会逐渐失去吸引力。

后知后觉：积极拿地，推动文旅科技重组上市

在欢乐谷项目式微的现状下，华侨城的旅游综合业务增速逐渐放缓。华侨城2018年年报显示，其旅游综合业务的增速为6.08%，对比2016年29.91%和2017年15.77%的增速，下降趋势明显。

同时，旅游综合业务占华侨城总收入比重也在不断降低。数据显示，其占比已从2016年的45.11%降至2018年的40.83%。但从时间段来看，该阶段正是华侨城提出淡化地产角色，加码文旅的关键时期，数据呈反向走势。这也引起不少投资者的担心。

为此，蓝鲸产经记者致电华侨城相关负责人，对方并未回答增速放缓一事，仅表示华侨城文旅业绩是稳步提升的，同时还称后续会有更多布局。

根据中指研究院提供的数据，2018年以来，华侨城拿地速度提升，全年拿地面积1027万平方米，拿地金额为496亿元，在所有房企中排第12位。2019年一季度，华侨城依旧保持这一速度，拿地金额为102亿元，在所有房企中居第15位。

“华侨城提出‘文化+旅游+城镇化’的发展模式以来，其拿地也好，卖地也好，都是遵循这个逻辑。”周鸣岐表示，华侨城在主题公园领域的优势已经不多，而近期一直尝试的旅游小镇成为其新的方向，拿地应该有这方面考量。

但周鸣岐也指出，从华侨城力推文旅科技与云南旅游(002059.SZ)重组，以期实现登陆资本市场来看，该公司还是有意与华强方特等企业竞争，尝试自主研发娱乐设施。

据了解，文旅科技是为客户提供园区策划设计、高科技游乐设备研发、制造及工程代建等服务的综合供应商。2011年8月，华侨城对其完成收购，更名为文旅科技，2015年顺利登陆新三板，2017年摘牌。为谋求A股上市，选择与旅企云南旅游重组，反复多次，终于在2019年4月获得证监会核准。

国内外知名主题乐园主要高科技游乐设施

兴业证券分析师向蓝鲸产经记者分析称，虽然华侨城是文旅科技的主要客户，但欢乐谷系列主题公园并非文旅科技未来主要需开拓的市场，而是向自有IP“卡乐”主题公园提供全产业服务侧重。也就是说，云南旅游或希望文旅科技摆脱对华侨城的依赖。

华侨城是文旅产业搅局者还是找不到方向

在文旅板块动作颇多的华侨城，一直以来都被认为“重地产轻旅游”，而这一争议则直指其是文旅市场的搅局者。

有不愿具名的业内人士对蓝鲸产经记者直言，华侨城通过打造旅游概念可以减少拿地的难度，而其央企的身份也更容易使其拿到更优惠的价格，这也正是近年来融创中国、中国恒大等地产商纷纷效仿布局文旅产业的原因。“然而，这对市场而言，并非好事。”该人士强调道。

但林焕杰认为这种说法并不客观：“华侨城的做法是旅游项目真真正正地做，房地产也认认真真地做。从深圳的锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城以及欢乐海岸等项目，都可以证明这一点。与某些大型民营企业以旅游之名做地产之事，赚取高额土地差价和利润相比，华侨城不一样。”

2019年即将开业主题公园(部分)

国家为限制以旅游、文化为名，但目标直指地产的做法。2018年，发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》(以下称“《意见》”)，《意见》要求，严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地和审批，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地等。

“政策一视同仁，对华侨城也会有影响。”上述业内人士表示，“但也正是在政策趋严的背景下，华侨城开始探索旅游特色小镇业务。”

此次披露的扬州华侨城文旅综合项目也是涵盖文创、旅游、商业、居住等的综合业态。同时，2019年3月，华侨城还披露了南海旅游岛、东莞文旅特色小镇等项目。而短时间内开发多个特色小镇项目，也让华侨城面临不小的负债压力。

数据显示，截至2018年末，华侨城净负债率较2017年增加31.5个百分点，达到了84.3%。有券商表示，2019年开年以来，华侨城拿地开发特色小镇明显提速，这一负债率在短时间内降低，会比较困难。

华侨城净负债率走向

周鸣岐向蓝鲸产经记者强调，无论是原有主题公园业态的发展，还是现在大力开发的特色小镇业务，对华侨城来讲都难度不小，从中也能看出其迷茫找不到转型的方向。同时，作为央企，华侨城还需要解决体制僵化的问题，依靠文旅讲故事拿地，毕竟不是长远之计。