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复星旅文:度假村和旅游目的地齐发力 成主要增长引擎

2019-07-23 09:41:13 智通财经网

2018年,复星旅文的度假村业务占公司收入74%左右,成为最大收入贡献板块。

曾连亏四年,在2018年实现扭亏为盈,复星旅文将继续“买买买”之路。近年来,随着中国出境游人数的增长及休闲领域消费不断升级,复星对于文旅板块的投资也持续加大。

本文中,智通财经对复星旅文进行了实地调研,通过实地调研来复盘复星旅文的运营具体情况。

复星旅文实地调研内容

复星旅文是一家提供一站式休闲度假解决方案的综合旅游集团,是复星国际在其三个生态系统(健康、快乐、富足)中休闲旅游板块分拆出来单独上市的公司,去年12月14日上市,到现在也就7个月时间,是一家年轻的上市公司。

复星旅文旗下有三大业务,第一大业务是度假村业务,包括地中海俱乐部品牌以及针对中国市场的Club Med Joyview品牌,2018年度假村业务占公司收入74%左右,目前还是最大收入贡献板块;第二大业务是旅游目的地业务,主要包括三亚亚特兰蒂斯以及在建丽江和太仓两个项目,公司还有一家旅游目的地的轻资产管理公司爱必侬,2018年旅游目的地业务占公司收入25%。

此外,公司基于度假场景提供以内容和渠道为主的解决方案,以孵化或合作的方式发展业务,2018年收入占比在1%左右。

其实在2016年9月份,整个复星旅文集团才刚刚成立,但业务成长非常快,包括地中海俱乐部的内生成长以及三亚亚特兰蒂斯的迅速发展,也可以看到公司的内容端和渠道端成长增长迅猛。2018年4月份,亚特兰蒂斯营业,到2018年底仅有8个月的经营期限,没有算上度假物业销售部分,运营的收入就达到7.52亿元,而公寓部分交付之后,有147套由爱必侬进行托管。

地中海俱乐部是全球知名的度假村品牌,拥有70年左右的历史,在全球有67家度假村,其中欧非中东设有40家,美洲设有12家,亚太地区设有15家,亚太区中,截至2018年末中国设有6家,今年7月又新开了的北京延庆度假村。

实际上,2015年复星将地中海俱乐部收购过来后,进行了一系列的改造,主要进行三大战略转变:

一是升级度假村级别,从2015-2018年总共开了9个度假村,基本都是4星及5星级别的度假村,另外在原有的度假村也在升级改造;二是国际化战略,地中海俱乐部在欧洲有良好的布局,公司将触角伸入南美洲市场,比如在巴西开了两家度假村,同时在亚洲区开发,比如日本和中国区;三是快乐数字化战略,体现在预订体验上的便捷、人性化,以及在地中海俱乐部村内的高科技的快乐体验。

公司战略转变后,地中海业务收入得到较大的改善,过往三年营业额的增速在8%左右,2018年实现收入126亿元,EBITDA接近10亿元,增速高于营业额。在客户数量上,欧洲区稳定增长,而亚洲区增速非常快,特别是中国地区。此外,地中海俱乐部有一个显著的特点,就是直销比例非常高,达到65%,公司在全球40多个国家和地区都有直销网络。

而三亚亚特兰蒂斯项目2018年4月份营业,2018年实现营业额7.52亿元,今年春节期间,该项目创造了1.5亿元的收入,上半年整体预计超过6亿元,上半年取得非常良好的成绩。针对于棠岸项目,2018年交付了764套公寓,该项目模式是通过出售回笼改善现金流,并通过托管实现管理收入,同样模式也将在丽江及太仓项目开展。

丽江及太仓项目,其中丽江项目总建筑面积35万平方米,太仓项目总建筑面积128万平方米,合计为163万平方米,这两个项目已在2019年一季度已经开工,预计到2020年底开始分阶段投入运营,而可售物业部分或可在今年底及明年初开始部分预售。

新业务成长比较快,其中泛秀在2019年2月在三亚亚特兰蒂斯的海豚湾剧场上演一场名为C秀的现代表演。公司旗下也有两个旅行社的公司,包括复游和酷怡,其中酷怡是公司和欧洲最老牌的休闲旅游集团Thomas Cook合资成立的境内以及出境游的项目,旅行社业务2018年实现收入2亿元,2019年1-3月份收入也呈倍数成长。

调研问答环节实录

Q:文旅项目的投资非常热门,除了传统旅游公司布局外,我们也看到很多大型的地产开发商也在布局,比如万达、融创及万科这些公司,那么面对这些具有强大资本管理能力的竞争对手,公司有什么应对策略?

A:复星旅文跟纯房地产公司有很大的区别,我们是做休闲度假旅游的公司,相比于地产公司,我们积累了非常多的品牌,包括地中海俱乐部,亚特兰蒂斯以及演艺的品牌等。房地产公司更多以物业及住宅销售为主要目的,从选址到产品设计都围绕这个主要目的。但从复星旅文这边讲,我们更看重旅游目的地市场的需求,把我们拥有的品牌、产品协同打造旅游目的地,使它更受消费者欢迎,且能够长期运营并产生积极的经济效益。

Q:文旅项目扩张是需要大量资本投入的,公司也谈到通过物业销售回笼资金缓解资金压力,除此之外,公司还有什么方法解决资本投入方面的压力呢?

A:在现金流这块,三亚亚特兰蒂斯是比较成功的,整体现金流压力比较小。而丽江和太仓项目,我们会综合考虑各种各样的融资方式,比如今年底或者明年初,我们会实现丽江及太仓项目部分物业的销售,回笼现金流,更够实现项目的滚动开发,此外,为缓解短期流压力,推动项目正常进展,我们还会和银行有一些开发贷。从长期来讲,从丽江及太仓的可售面积看,基本可以覆盖整个项目的成本,没有太大的资金压力。

未来,公司会以更加灵活的方式去做旅游目的地,比如品牌输出的轻资产模式,而不是一定要重资产投入。公司已经打造出像三亚亚特兰蒂斯那样,既有竞争力,投资回报率也非常好的品牌,我们可以去和其他公司合作开发,做品牌输出,帮他们做设计、规划以及运营管理,在这一块,我们在积极探索。

Q:公司酒店的入住率仅有58%,而我所了解澳门的酒店入住率不会低于90%,那么是否跟公司选的地点有关?公司如何提升入住率呢?

A:去年是我们亚特兰蒂斯开业的第一年,从4月28日才正式开业,到12月31号也就八个月时间,入住率提升需要一个爬坡期,需要两到三年的时间是相当正常的,另外旅游行业存在周期性的影响,比如公众假期,我们的入住率基本90%以上。我们平时会频繁举办各种各样的营销活动,帮助打造品牌,让更多消费者了解并前往,将来入住率会得到不断的提升,需要一个爬坡期。

实际上,关于入住率这个指标,在酒店度假村行业并不是孤立的去看,这个是量的指标,还有价的指标,我们收益管理体系中量和价都需要一起去看的。您看到的58%的入住率,是亚特兰蒂斯开业八个月,首年运营在“量”上的指标,其实很多酒店在开业前两三年都是一个爬坡的过程,封顶入住率也就50%的水平。

在“价”的指标上,去年亚特兰蒂斯平均的入住房价是1916元,您可以看到大部分城市酒店,甚至较为高级的五星级酒店,在全年的入住房价上也没有达到我们这个水平,另外,即使受到季节性影响,亚特兰蒂斯今年1-5月的平均入住房价也达到了2200元以上。当然,如果把入住房价降下来,入住率也会迅速升上来,但我们的策略是以这样的定价来挑选合适的用户群体。

此外需要了解三亚亚特兰蒂斯不是一个传统酒店,而是一个一站式综合度假目的地。除了房间收入,它还有来自门票、餐饮、活动和租金等多样的收入来源。以2018年来看,非房费收入占了收入的45%,未来随着知名度的提升,这个收入的比例也有机会进一步提升。

关于选址,因为地中海俱乐部的传统特色是要在一个足够大的环境来满足项目需求,比如空中飞人、攀岩以及滑雪项目,所以一般会在景区或者相对远的地方。而旅游目的地选址主要两个标准,第一选址是全国前十大景区,比如三亚,三亚每年是1800万的客流,我们带来的是增量效应,很多人常年把三亚当做旅游目的地,现在北京、上海这些一线城市的部分家庭,会因为三亚亚特兰蒂斯飞去三亚,所以我们还是具有一定的代表性和地标性。

第二选址是大城市的周边,在大城市周边的旅游需求非常强劲,比如在上海的佘山搞个旅游项目,都可能会火,而且还不仅只有一年两年。周边游需求强劲主要跟中国的假期有关,中国节假日较短,比如中秋、端午节,五一,周边游可以满足城市游客短期的近距离的度假需求。

Q:公司去年业绩增长主要由于公寓的出售带来不错的销售额,那么今年增长率会不会变缓?

A:从去年业绩来讲,确实受到一次性的影响,去年亚特兰蒂斯有1.9亿元的开业费发生,但今年没有,所以今年的运营业绩相比去年会有更为显著的提升。三亚亚特兰蒂斯的棠岸已预售部分计划在2018年起两年内完成交房,当然会有度假物业销售的利润贡献,然而,今年随着地中海俱乐部的内生增长,三亚亚特兰蒂斯的全年运营,今年的利润结构相对于去年更为平衡。

而明年及后年,我们的太仓及丽江项目也计划有交房,会持续产生一定的物业销售利润贡献。整体来讲,三至五年来看,公司整体业绩有望持续保持增长,主要驱动力来自运营部分利润的不断提升。

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