12月14日，新旅界（LvJieMedia）前往山水文园位于浙江省海盐县的山水六旗乐园所在地，虽山水文园一再强调浙江项目将在明年中后期开业，但现场并未见施工团队紧张备战。相反，有知情人告诉新旅界，施工队伍早已停工两月有余，目前只留下10人左右负责拆卸工具或照看场地，围绕乐园周边开张的售楼项目生意也比往日更加惨淡。

山水文园浙江项目空无一人

五年前，跨界文旅商山水文园豪掷近千亿文旅计划，布局浙江、重庆、南京三地，立愿落地11座主题乐园；五年后，首个标杆项目一再延期，企业内部更是多次传闻欠薪、裁员、管理大混乱……

留给山水文园的机会还有多少？复盘整个文旅历程，国内相似跨界文旅玩家又应该吸取哪些教训、总结哪些经验？

欠欠欠

资料显示，山水文园起家创立于1986年；2001—2008年凭借北京三环边上的“山水文园”住宅项目而名声大噪，迎来高光时刻；但在随后10年，因土地储备少等问题，山水文园在住宅开发领域几近“蛰伏”状态；后在2014年宣布进军文旅领域，相继牵手美国六旗、加菲猫、可口可乐、派拉蒙等国际IP，豪言“得IP得天下”。

目前，从山水文园官网信息了解到，山水文园共有五大核心业务，包括休闲娱乐、度假旅游、文化艺术、健康抗衰老及城市花园，代表项目有浙江山水主题小镇、山水文园·金海湖、山水艺术大道、金海湖·121长寿小镇等内容。企查查网站信息更显示，以“山水文园集团”为纽带的一系列“山水系”企业多达100家。

“业务架构再大也没用，现在除了在北京还有一些零碎的住宅项目，其他业务都在亏本，而且北京楼盘销售情况还不理想。”山水文园前员工李某向新旅界抱怨。据介绍，李某于去年年初入职山水文园，并于今年年中离职，离职的原因正为传闻中的欠薪，李某更指出，网上流传的信息大多都是真实的

事实上，企查查网站信息更能显示山水文园目前现金流状况的捉襟见肘。数据显示，目前山水文园共收到227件裁判文书，裁判内容涉及建设工程纠纷、买卖合同纠纷、借款合同纠纷、劳动者争议纠纷等多项案由；集团7名法定代表人中已有3人被限制高消费；更有失信信息3项、被执行人信息6项；位于重庆的山水小镇项目主体公司“重庆山水主题小镇文化旅游发展有限公司”也于近日被股权冻结……

山水文园 失信信息（来源：企查查）

上述信息皆在2018年初见端倪，在今年年中陆续爆发，并在11月前后集中爆雷。新旅界粗略统计到，今年以来，山水文园被起诉涉案金额已高达3464万元。随后，新旅界尝试通过中国债券信息网等渠道了解山水文园融资情况等内容，但李某则向新旅界介绍，山水文园规模小，并不具备发行公司债条件，其所融资渠道多为银行贷款、私募债。

另有，李某进一步指出，山水文园所规划、兴建的山水小镇几乎全是企业投资，少有合作资方。公司规模小并不具备发行公司债条件，却在此前接连抛出合计近千亿元规模的文旅项目，山水文园激进野心属实庞大。

差差差

留给山水文园的出路不多了。一是重操旧业，卖房子；二是卖掉文旅，渡危机。惋惜的是，新旅界了解到，无论是住宅建设亦或文旅项目，山水文园做得均不尽人意。

浏览器上随机搜索“山水文园、业主投诉”这一对关键词，页面随即显示一大批关于山水文园业主或维权或申诉的论坛贴吧。点开再看，业主申诉的论调无一例外不围绕“质量不合格”、“物业管理差”、“奇葩延期交房”等内容。

（来源：淮北论坛）

尤记得2017年初，山水文园董事局主席李辙曾表示，“优秀的企业没必要转型，房地产对山水而言，是‘永恒的职业’，把核心竞争力做到极致，不转型就是最好的转型。”如今看来，这一论调实在“打得脸疼”。

再有便是文旅项目。以浙江山水六旗乐园为例，从下图可见，六旗乐园建筑面积“B3”仅占图片右上角一小部分，其他区域大部分为住宅及商业用地。以期“旅游+地产”模式带动文旅项目盈利无可厚非，但问题或出在区域选择上。

（来源：景鉴智库）

“山水现在有意把浙江项目抛出去，已经来过好几批投资商实地考察过了，但他们（指投资商）都说这个项目不行，理由是区域不够优越。”知情人向新旅界介绍，“现在来海盐买房子的人大多都是外地人，本地人基本上都因为拆迁而有了富余的房子，不会再买房，如今项目烂尾，也不知何时复工，这里的房产价值比以前更加低了。”

最新资料显示，嘉兴市海盐县2017年末常住人口为44.6万人次，2018年末GDP为503.27亿元，两项数据均在嘉兴市各区县排名中垫底。不过，也正如山水文园早前介绍，“海盐距离周边发达城市车程仅在1小时以内，区位优势明显。”孰是孰非，或唯有项目整体完工营业后方能立调。

施工项目停工

但在山水文园文旅项目的“唯IP论”上，不少业内人士颇具微词，“圈内人对山水的评价都不太好，他们作为一家地产起家的企业，不懂设计、不懂运营，在毫无文旅经验的情况下便大肆投资兴建，把IP当成包治文旅百病的神丹妙药。”

梳理山水文园自2014年官微推文发现，山水文园共计引入了包括美国六旗、加菲猫、可口可乐、派拉蒙、PVCP、罗纳尔多、RCI、超级飞侠、兔斯基等众多顶级IP，覆盖游乐、商业、酒店、健康等多个板块。同时，山水文园在多篇推文中，几乎无一例外不赞扬“IP有魔力”、“得IP得天下”。

“IP并不是乐园成功的唯一要素，地产商做乐园初心不同。国内的众多主题乐园无法匹敌迪士尼，但IP并非迪士尼乐园成功的唯一要素，其在区位选择、产品理念、服务细节等方面都追求极致，成功是系统性的。”新旅界研究院曾就山水文园再收IP时指出。

搭手架等租用建筑工具已被撤走

“就我本身理解，我认为山水在区位选择和IP合作上都是可以的，但问题出在四方面。一是项目管控问题，每个项目间的投入成本与现金流回流不平衡，操之过急；二是企业管理问题，总经理级别两百多人，月薪四五十万，还每人配备3个秘书，但这批人却的确不为公司提供任何实际性的价值；三是盈利模式问题，除了早起开发的地产项目外，几乎没有任何土地储备，现金流单靠几个乐园地产项目，来源单一容易失衡；四是市场环境，地产区划缓慢，拖累整体业务。”李某向新旅界总结。

目前，另有知情人向新旅界透露，海盐县政府有意收购山水六旗项目，前提是申请破产，但山水文园表示不愿意申请破产，原因是担心毁掉声誉……文旅建设“IP化”、住宅项目质保差，山水文园未来将走向何方，李辙作为山水文园创始人又有没有其他办法令山水文园“咸鱼翻身”？新旅界将持续关注。