今年以来，国内分享住宿市场迎来新变化，平台加速下沉，迫不及待收割房源。

3月27日，途家线下自营板块斯维登集团举行发布会，在斯维登公寓和欢墅别墅核心业务外，宣布控股景区客栈民宿“途窝”，推出瞄准乡村旅游的共享农庄“途远”，以及旅游伴手礼项目“途礼”。

3月29日，Airbnb推出的“Plus”房源登陆上海，并制定了清洁度、舒适性和设计风格等100多项要求。与此同时，Airbnb还在中国推出为房东定制线上线下培训课程的“爱彼迎房东学院”，加强房源管理和房东培训。

4月12日，由携程领衔投资，蚂蚁短租推出的民宿连锁品牌“有家民宿”首批500套房源上线20个城市，以弥补国内短租市场上中高端产品的不足，并推出“合伙经营、全程托管”经营模式。

4月19日，小猪宣布在成都设立第二总部，同时推出新业务“揽租公社”，为房东提供一站式短租经营解决方案。在去年推出的小猪保洁服务基础上，打造智能化众包服务网络，降低短租经营门槛和成本。

与往年拼房源数量、覆盖城市和广告投放不同，这次各个平台的发布会都聚焦房源供给，试图通过制定更严格的房源标准，培训房东，赋能房东，包括自建品牌的方式，深度介入分享住宿产品供应。

分享住宿下半场

这已经不是平台第一次介入产品端。

2015年国内分享住宿市场迎来爆发，原来做日租房、长租、集中式公寓、家庭旅馆和青年旅社的业主或房东，纷纷把房源改成短租挂上平台。鱼龙混杂的市场，也导致市面上短租产品、服务参差不齐，缺乏可靠的入住体验。

经过多年野蛮生长，房源、消费市场对短租已有初步认识，但因缺乏稳定且优质的房源，现有产品无法满足需求。不少从业者判断，分享住宿已步入下半场，服务和品质才是未来的核心竞争力。

2016年1月，为提升房客入住体验，蚂蚁短租推出“优质住宿计划”，评选优质房源，并贴上“蚂蚁优选”标签，之后又陆续推出“房客安心计划”和蚂蚁保洁服务。

2017年2月，小猪对标Airbnb推出针对商旅客人的房源，自建管家和保洁团队为这部分房源提供服务，并梳理线下服务体系，制定一系列服务标准。

2017年7月，木鸟短租推出四木房源，从民宿的卫生、安全、装修情况、房东服务质量等多方面进行考量，综合评定，为平台优质房源授予“四木房源”标识。

平台一系列动作加速了短租品牌化趋势，不少创业者也很早意识到这一机会，一些专注房源托管和运营的短租品牌开始出现。

包括原7天CEO苏同民创立的“路客精品民宿”，铂涛孵化的短租品牌“木西民宿”（后更名鹿驻），由资深Airbnb房东创立的“城宿”，创始团队拥有多年地产经验的“大象民宿”，以及做过高校周边日租房的“千屿Island”等。

这些团队都具备不俗的线下运营能力。通过不同的收益分成方案，他们与拥有闲置房源的业主达成合作，拿到房源经营权后，对房子进行改造设计，添置家具，建立起标准化的线下运营服务体系，最后将产品输送给平台，部分通过自有渠道销售。

但目前这些品牌短租的房源规模还不大。资深短租从业者李泽言透露，由品牌短租提供的房源在平台上的占比还很小，不超过3%。“这个市场的运营主体还是小B房东和个人房东。”

前端是无法查看到房源来自个人房东还是二房东。蚂蚁短租CEO申志强在接受新旅界采访时提到，蚂蚁短租上拥有多套房源的小B增长很快，但房源基数最大的还是个人房东。

“以小B房东和个人房东为运营主体的产品供给非常不稳定，产品、服务参差不齐，消费者没有像住酒店那样稳定的预期。”李泽言坦白：“虽然平台做了许多工作，但还很难有质的突破，许多人住了短租、民宿，还是会住回酒店。”

小猪联合创始人兼COO王连涛在4月19日的成都发布会上谈到，中国分享住宿市场仍有极大的潜力，运营管理更智能、用户参与模式更灵活的服务体系，将成为下一步解锁市场活力的关键。

之前平台为房源制定了一些标准，不过在申志强看来，这些细则没有什么把控力，无法根本解决供给问题。“那些打上蚂蚁优选Logo的房子，与期望还有距离，最简单的床垫、淋浴就不能满足需求。”

平台服务的边界

之所以介入产品供应，在王连涛看来，这是整个分享住宿市场走到今天必然出现的局面。从消费者的角度来说，他们对短租消费已经有一定认知，了解这类住宿的好处，同时也对这类住宿方式本身提出更高要求。

“分享住宿市场已经从过去单纯依托平台流量，转变为依托产品和服务的口碑传播，所以我们决定到线下去。”申志强判断说。

他介绍，有家民宿定位连锁民宿品牌，瞄准的是一、二线城市核心商圈分散式房源。“与其它品牌短租采取加盟（由加盟商负责运营当地房源）的方式不同，我们是全程托管，首批上线的20个城市，都建有服务中心。”

服务中心除管家是自营，其它保洁、维修服务接入的是当地供应商。“我们与供应商的合作不是简单的‘派订单’。供应商为房源配备固定的保洁人员，前期有培训、打扫有标准，布草也是集中清洗封包。”

前期改造上，有家民宿通过集采，推出了不同的软装包，根据情况，费用从零改造到几千块、几万块不等，全部软装费用在5-6万左右。

保证基本的入住体验之上，有家民宿还提供由业主自由选择的增值服务，比如添置智能马桶盖、智能家电等，“这些增值服务和高端家具可能会让房子卖的更好。”申志强说。

收益上，有家民宿与房东“收益共享，风险共担”，按3:7比例分成。值得注意的是，房源运营成本（水电、保洁、管家和维修）由有家民宿承担，从它获得的30%收益中扣除。佣金则由有家民宿和房东共同承担，具体比例视平台而定。

与有家民宿定位连锁民宿，亲自打造品牌不同，小猪坚持以“分享经济”理念介入短产品供应，由此推出揽租公社这块新业务。

在供应链中，揽租公社扮演着“赋能者”的角色。我们知道，品牌短租的普遍做法是拿个人房东或二房东的房源直接经营，经营主体是品牌。

揽租公社则不然，它为房东提供包括设计、软装、保洁、商城、物联网设备和智能化管理等在内的平台众包服务，经营主体仍然房东。

“我们已经具备基础的短租服务众包网络，推出揽租公社，是为进一步满足房东需求，降低短租经营门槛和成本。”王连涛说。将招募更多有一技之长和闲置时间的人，把经营房源的能力也分享出去。

基于此，揽租公社的服务可灵活选择，根据房东的经营情况和经营意愿，来选择提供基础服务还是全权托管，“也有房东希望能提供从硬装到软装的一揽子解决方案。”

合作也更灵活。“揽租公社不提供加盟政策，而是根据服务内容制定合作方案。只是基础服务的话，房东按基础服务付费就好；如果房东希望提供大部分服务，我们会有不同百分比的分成方案；如果房东希望保底，我们也有相应的方案。”王连涛说。

“我们希望给房东更多自主权。”在王连涛看来，揽租公社不能等同于二房东，它突出了房东的主体角色，以保证房源的差异化。在这个过程中，平台是赋能房东，而不是深度参与产品供给。“这是我们一直坚持的，也是小猪的服务边界。”

核心房源的竞争

虽然王连涛没有透露揽租公社内测以来的数据，但他提到，市场拓展策略上，不会只盯着小猪平台上现有房源，而是希望通过多种方式，让更多有房子的人加入。

有家民宿首批上线房源大部分来自蚂蚁短租平台的个人房东。据介绍，有家民宿拓展房源有4个方向：筛选蚂蚁现有房东的房源；与房地产商合作；与个人房东合作；还有投资人计划。

“投资人计划30万起投，出钱即可，然后我们根据大数据分析，挑出好地段，寻找、签约房源。”申志强还提到，接下来只要有满足房源地段、数量的城市，就会去开设服务中心。

根据国家信息中心发布的《中国住房分享发展报告(2017)》数据显示：2016年国内闲置房屋超过7000万套，而现有参与分享的房源数量仅占2.57%。截至2016年底，国内主要分享住宿平台的房源数量约为190万套。

泰合资本曾撰写分析文章称，2017年美国酒店市场规模1300亿美元，短租市场渗透率约25%，短租市场规模330亿美元。中国短租市场渗透率目前仍是个位数。

无论从房源市场还是从消费市场来看，国内分享住宿市场仍处于起步阶段。“眼下国内短租市场还需要在B端和C端做更多教育工作，再过两三年才可能会爆发。”李泽言说。

根据各个平台最新公布的数据显示，途家国内在线房源超过60万套；蚂蚁短租在线房源超过30万套；小猪房源有近35万套；木鸟短租超过50万套房源；Airbnb中国的在线房源超过15万套。各个平台之间还有重叠房源。

由于国内短租消费还处在务实消费向体验消费转型阶段，房源仍集中在一、二线城市核心商圈。房源要想做短租，地段要求很高，这也是目前闲置房源参与度不高的重要原因，客观上也加剧了核心房源争夺。

说回平台，揽租公社虽不直接参与房源经营，但它服务的仍然是房东，以及他们手上的房源，加上由携程投资的有家民宿，平台的触手正越伸越长。

随着二线城市房源市场不断升温，接下来平台、品牌短租，以及小B之间的房源争夺，将从一线城市向二线城市蔓延，且更加激烈。

王连涛对此并不避讳，“竞争不是坏事，都是市场选择。”他还提到，现在参与分享住宿的玩家，别管是20万、还是30万，只是冰山一角，“你要相信在过去几年中国房地产市场的规模，能进入市场的房源还是大把存在的”。

此外，申志强坦言，平台下沉会让二房东很焦虑。“连锁民宿对日租房、家庭旅馆和青年旅社二房东造成的冲击，就像经济型连锁酒店对传统单体酒店和招待所的冲击。”

就此，新旅界也采访了路客精品民宿创始人兼CEO苏同民。他表示，大家都下沉做产品和服务，大家都意识到了市场的痛点，对消费者来说是好事。

同时他强调，“所有下沉中，还是路客做得最重、最深，并一揽子解决业主或房东和房客的所有痛点。最终大家拼的是产品和服务，让客人获得更好的入住体验才是发展的关键。”

有从业者介绍，房源竞争还不会这么快显现，因为与小B、品牌短租合作的存量房源（已经在做短租的房源）需要交很大一笔签约保证金，双方在短时间内还很难解约。“竞争更多会出现在新拓展房源上。”

对流量的担忧

除了房源竞争，平台下沉也引起了二房东对流量的担忧。深处一线市场的李泽言从去年下半年开始感受到这一变化,“平台深度介入短租产品供应，除了补充稳定、优质的房源，也是控制房源的一种手段。”

虽然揽租公社和有家民宿都表示不会对房源要求渠道唯一，不排斥与其它平台合作。但李泽言认为，平台只是这么希望，多少还是会有侧重和限制，渠道对接不会那么通畅。

短租平台做产品，好比OTA开酒店，联想到OTA与酒店之间的多年博弈，难免让独立短租品牌坐立不安。李泽言介绍说，短租的博弈会比酒店更艰难，以目前的情况来看，短租品牌还不具备与平台扳手腕的实力。

这也是由短租的特性决定，“分散式房源很难规模化，并严重依赖线上流量曝光，酒店尚有30%的线下流量，短租几乎没有。”李泽言说，平台已经有了流量，无论是自建团队还是通过众包方式提供线下服务，都顺利成章。

从分享经济的特征来看，短租几乎摆脱不了线上流量的依赖。

今年3月，新途家集团宣布建立9IN1的流量大平台，即途家、携程、去哪儿、艺龙、58同程、芝麻信用、微信酒店和大鱼九个平台的流量共享。

去年美团也携本地生活的高频流量加入战局，推出了榛果民宿，加上Airbnb、小猪等。可以看到，短租市场流量越来越集中。“这对于那些干着脏活、累活的独立品牌短租和二房东来说，获取流量会更难。”李泽言说。

当被问及独立短租品牌是否有可能通过做好产品和服务，利用口碑传播来建立自营渠道时，他强调，“平台流量优势太大，品牌很难颠覆，至少近几年是看不到颠覆的可能。”

对于未来二房东的发展，李泽言认为，随着以平台为主导的连锁式短租品牌出现，短租产品的空间也会被挤压，只有具备运营优势和差异化风格的品牌才能生存下来。

“走‘小而美’的道路可能会好一点，平台会争取‘小而美’的品牌”。他还透露，“如果二房东的房源超过几十套，平台就会谨慎，他们还是希望把二房东的房源控制在小规模内。”

值得注意的是，Airbnb在北美和一些有几千套房源的短租、公寓托管企业进行了合作，并不抗拒大体量房东；在国内，Airbnb也与路客这样的精品民宿实现了API对接。

这次平台下沉，无疑将加速短租供应市场洗牌，大小林立的二房东们要想继续在分享住宿市场分一杯羹，除了做好产品和服务，还必须在困扰已久的房源、流量问题上，找到差异化出路。