在北京，数千家社区楼宇内的“民宿”、“青旅”正在隐形、消失。

这些民宿并不正规，但对于长途旅行钱不够一直住正规酒店的背包客、实习生和来北京看病的陪床家属等群体来说，是必不可少的“救星”。它们大多开在社区内，进入民宿需要首先进入社区；经营者大多为租房的“二手房东”，房屋业主本身有一定概率对房屋被用于民宿、青旅经营并不知情；部分民宿只在微信上告知旅客入住密码，并不与旅客见面，也不对居住者进行直接管理，一切矛盾“线上解决”。

某已停业民宿原来的入住通知 图片来源：受访者提供

但这就使得这类民宿的运营在很多时候是“名不正言不顺”的。因工作需要居住过多家此类青旅、民宿的罗罗告诉新旅界（LvJieMedia），入住这类民宿有时需要像“做特工”一样——旅客自己没有出入社区或大楼的门卡和密码，只能等其他业主进入时跟在后面；如果有必要，有时还要躲保安，避免因身为生面孔又携带行李而被盘问露馅。一些经营者也会特意提醒入住者，“不要说自己是来住宿的，会被举报”。

社区内的城市民宿：徘徊在夹缝之间

这场“地震”早有预兆。去年年底，北京市住建委等四部门联合印发了《关于规范管理短租住房的通知》，通告为加强短租住房管理，北京市短租住房按区域实行差异化管理。其中，首都功能核心区（东城区和西城区）内禁止经营短租住房。

《关于规范管理短租住房的通知》 图片来源：北京市住建委

其他区域经营短租住房的需办齐“六证”，经审核后方可在互联网平台上线。同时，短租住房经营者应在住宿人员入住前，需当面核对住宿人员身份证件信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。

这一“史上最严规定”自今年2月1日开始正式实施。但直到半年后，才真正显现其“雷霆之威”。2021年8月底，先是通州区组织市区各部门面向途家、爱彼迎、去哪儿、小猪短租、同程艺龙、携程、美团、木鸟、飞猪9家短租住房平台举行规范短租住房经营管理工作部署会进行政策宣贯，使通州区内未办齐证件的城市民宿于7天内全线下架。九月份，其他区的民宿也开始陆续下架。

要重新上架，需要办齐“六证”。这六证分别为：

1、业主身份证明

2、房屋权属证明

3、出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料

4、经营者身份证明

5、经营者与房屋所在地派出所签订的治安责任保证书面材料

6、所在小区管理规约或业主委员会、物业管理委员会、本栋楼內其他业主书面同意的材料

“我不打算干了。没为什么，干够了，本来开这个也是为了给住不起快捷酒店的人行个方便顺便赚点小钱，现在查这么严，再开都把自己赔进去了，开它干嘛？”一位民宿主对新旅界（LvJieMedia）说。

业主委员会：这道槛怎么过？

在调查中，新旅界发现，其中最大的“门槛”就在于那条“所在小区管理规约或业主委员会、物业管理委员会、本栋楼内其他业主书面同意的材料”。

在就这方面的问题询问民宿经营者时，得到的答复无外乎两样：“硬跑下来的”和“没办法，不干了”。“我们问了，业委会就是不同意。那我们除了不干了还能怎么办？”其中一位这样对新旅界表示，“说让我们尽量做工作，这能怎么做？你做一个给我看看？”

央视财经频道就民宿大面积下架进行报道 图片来源：央视新闻

而已办齐证件、在平台重新上架的民宿，在被问及如何与业委会进行沟通时也并不愿多提。“就看个人能力吧，自己硬跑，尽量跟人沟通。……我向别人分享这种经历对我又有什么好处？我也只能说我办下来了，毕竟办不下来不让上架。”

平台方也只能“尽己所能提供帮助”。木鸟民宿平台方向新旅界表示，现在北京城市民宿的重新上线需要经过严格的证件审核。平台将为有需要的房东提供必要的线上支持，诸如证明文案模版，房东在办理证件过程中沟通方式上的引导，以及为房东及相关部门提供政策原文、平台要求等解释说明相关文件等。此外，木鸟平台实施“全天、全网、全面文本”的“三全”审核制度，保证北京符合通知规范的短租房源能迅速通过审核，恢复上线。

木鸟民宿 图片来源：木鸟民宿

但与业主委员会沟通仍然不是件容易的事。每个小区情况不一样，并无一条“确认的通路”可走。“现在房东有证件的，基本上都是2月份开始操作办下来的，那个时候环境比较宽松相对好办。现在的估计很难了。”一位民宿平台的业内人士告诉新旅界，“很多人都是自己生跑跑下来的，也没什么能分享的经验，说起来其实顾虑很多。”

从业主的角度看，许多业主对于“家旁边的民宿”是毫无商量余地的“大写的拒绝”，即便城市民宿将部分利益分配给业主委员会也是如此。一位文旅行业的业内人士在与新旅界谈论这一问题时也表示，“我自己作为业主的话，如果在我们小区楼内开民宿，我是坚决拒绝的。业委会代表的是社区的人的利益，那点红利对谁来说都意义不大，大家要的还是更加安静、安全的居住环境。”

木鸟民宿 图源来源：木鸟民宿

这是一个几乎“无解”的问题。社区民宿的经营一旦摆上台面谈论，绝大部分业主都会认为这有损于自己的利益。安全、噪音扰民等问题不是民宿主承诺一句“我会管理好”就能解决的，更别说核酸检测都难以完全回避的疫情传播风险。

“现在主要的难点可能正在于此。”中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会会长张晓军向新旅界表示。他告诉新旅界，不仅仅是民宿，所有社区内的商业经营活动按照有关法规，都应当得到业委会的书面同意，也就是要经过作为“社区所有者”的业主和作为“行政管理基层组织”的居委会这两层关卡。

《北京市物业管理委员会组建办法》 图片来源：北京市人民政府

而2020年5月1日起正式实施的《北京市物业管理条例》和自2021年3月开始实施的《北京市物业管理委员会组建办法》，大大加强了业主委员会和作为其前期替代的物业管理委员会的在各社区的建设程度与管理权责。据统计，《条例》实施以来，截至2021年2月底，全市各街道已成立超过5000个物管会，业委会的成立数量也增至近2000个。同时，小区内的经营性活动，必须经过业主委员会和居委会的同意。

这是一个很高的门槛。但张晓军指出，这一要求是非常必要而且必须的。让城市民宿持续处于灰色地带，对社区居民和民宿旅客的利益都是损害。“首先，你改变了住房用途，将其从居住用改为商用，这个是需要在政府有关部门报批的，居委会需要知情；其次，城市民宿的经营行为消耗的是小区的环境资源、设施设备，且增加了出入小区的高频流动人口，对其他业主的生活无疑会产生巨大影响。所以你必须要征得其他业主同意。”

在张晓军看来，如果在一个社区里这个问题是无法解决的，那只说明这个社区不合适开民宿。每个社区对经营活动容忍程度不同，有的可能支持民宿经营，有的则连电梯广告都不让投放。

社区内的青年旅社 图片来源：受访者提供

“这也是一个民宿选址的筛选过程。原来城市民宿整体是‘野蛮生长’的，你想在哪开就在哪开。现在你再开就需要考虑选址，考虑是否有相应的支持条件，比如这个社区是否对商业活动比较友好比较有容忍度，房屋隔音好不好等。”

最严监管之后：低价短租房的消失与民宿的崛起

社区民宿的下架，意味着城市民宿的“灭亡”吗？在联合大学旅游学院教授杨彦锋看来，市区单日价位100元以下的、非独立卫浴、社区内“青旅”和“胶囊旅馆”的确正在消失。

“这类业态在后疫情时代本身就是风险比较大的，它的环境很难满足疫情防控要求。”杨彦锋说。“监管政策对这类民宿影响最大。如果找不到合适的方式解决选址和传染风险问题，可能他们之后的确会逐渐消亡。”

北京四合院 图片来源：摄图网

但与此相反的是，城市内的四合院、独栋的正规民宿有了更大的发展空间。“非楼宇内、非居民区的城市个体民宿经营其实还是有很大机会的。现在门槛抬高，相当于也是在鼓励更有实力、更正规的资本去进入这个行业。尤其是现在北京环球影城刚刚开业，相关的需求崛起得明显，这类民宿还是有很大发展空间的。北京其实一直在积极营造利于民宿行业发展的营商环境，为民宿提供更加系统完善的政策支持。”

中国十大热门城市民宿价格分布 图片来源：艾媒咨询

事实也的确如此。就调查机构的数据显示，北京民宿大多集中于高价民宿，单日定价200元以下的仅有约5000家。整体而言，民宿正在向高端化、正规化发展。

与此同时，北京周边的乡村民宿正迅速崛起。2020年底，北京市文化和旅游局会同7个部门联合印发《关于促进乡村民宿发展的指导意见》，明确将乡村民宿定位为“乡村振兴战略和美丽乡村建设的重要抓手”，且着重解决了其合法性问题，认定其属于住宿业，同时有别于旅馆业；并为此优化了审批监管流程，要求卫生部门参照《公共场所卫生管理条例》为乡村民宿经营者办理公共场所卫生许可证。“现在政策对乡村民宿的扶持力度是非常大的。”杨彦锋表示。

北京乡村民宿 图片来源：木鸟民宿

乡村民宿的市场需求也在迅速扩大。北京旅游行业协会民宿分会的数据显示，10月1日至7日，北京地区乡村民宿接待总人数达20.71万人次，相比去年国庆假期，同比增长94.23%，主要集中在怀柔区、延庆区和密云区。

现在，OTA平台与各类短租平台上，城市民宿和青旅仍然数量极为稀少。越来越多的从业者选择了退出这一赛道，而依赖这类民宿的背包客、医院病患家属、实习生们也不得不另寻住处。

城市民宿 图片来源：木鸟民宿

“但这并不是不可逾越的困难。”张晓军强调。“现在政府对社区内民宿经营的规定已经非常清楚了，基本不存在不同部门的负责领域冲突、重叠的问题。政府颁布这样的规定也绝不是为了‘掐死’城市民宿，而是为了解决其发展中的问题。”

“现在可能冲击的确很大，因为门槛相当于一下子提高了很多，行业的恢复需要一个比较长的过程。但我相信，之后行业会向更为正确、合规的方向发展。”