6月12日-13日，由广东省旅游局、广东省人民政府金融工作办公室主办，广东省旅游发展促进中心、新旅界承办的2018广东旅游产业投融资对接会在广州保利洲际酒店正式拉开帷幕。

在13日下午举办的“乡村振兴新时代·特色小镇与农旅综合体开发”分论坛上，田园东方投资集团副总裁赵铭熙、创艺园董事长钟新球、国家开发银行广东省分行副处长陈志启、北京德恒（广州）律师事务所副主任/高级合伙人律师康小鸫围绕“新农村与新体验-乡村旅游投资运营新逻辑”，进行了圆桌对话，全域神州旅游资源资产交易中心龙泊中主持该圆桌，以下为嘉宾主要观点：

陈志启：乡村旅游融资的几种有效途径

乡村旅游项目是非常好的项目，这体现于它们良好的经济效益、生态效益与社会效益。

从投融资的角度来看，乡村旅游项目的前期投入资金一般非常大，建成后需要有一个市场培育的过程，运营阶段可能面临着项目现金流不均衡、不确定的问题。往往需要配套部分商业和地产的开发，才能在项目生命周期内实现投入与产出的现金流匹配。

一般而言，这类项目首先适合股权投资，因为该类风险投资资金对风险的偏好度更高，资金退出时间可依据项目情况。近年来，乡村旅游项目往往以股权投资的方式进行融资，这是项目特点与资金性质相匹配的一种结果。

另外一种方式，我想应该是中长期贷款，即项目贷款。目前，我们机构对乡村旅游项目能够给予的最长贷款期限是十五年，当然这需要结合项目实际情况与项目现金流回笼情况去综合决定。这类项目的资本金一般是20%，这意味着乡村旅游项目最高可以有80%的资金来自于银行中长期贷款，这对于解决这类项目的资金缺口有着重要意义。

近年来，乡村旅游也与脱贫攻坚战略实施相结合，通过乡村旅游对贫困地区脱贫有着积极意义，为此我们非常重视这一块领域，这类型的项目我们可依据实际情况最长提供20年贷款。我相信中长期贷款资金对于乡村旅游项目来说，同样是一种资金性质与项目特点相匹配的融资品种。

另外，这对投资模式，我们梳理了一下，如果从投资主体来看，可以分为三种：

第一种是传统的政府投资，即政府部门依托其国有企业或政府与社会资本合作的方式，去完成旅游景区的基础设施建设、完善，以及后续的运营管理维护，这类项目可构造项目自身的经营现金流，包括合规的政府付费资金，实现项目自身资金平衡，并申请中长期项目贷款获取资金支持。

第二种是像田园东方、奥园英德这样的旅游小镇项目，这是纯的市场化主体投资建设运营的项目，这种模式下投资者依托项目自身和公司、股东各方的综合现金流实现资金平衡，并申请贷款予以支持。

而今天提及的袁家村模式，就是第三种，不需要任何外面的投资、贷款，全部依靠自己村民出资来建设。当然，村民出资这一块也可以合理取得贷款资金，目前包括城市商业银行、农信合作机构等推进小额贷款的金融机构正在积极探索这一块领域。

最后，我想说补充三点：

第一点，项目应该做好前期规划，应充分挖掘项目自身资源特点、应提前统筹好项目后续的运营管理力量；

第二点，项目应通过合规的方式取得资产，这对于项目顺利建设、持续运营以及保值增值有着积极意义，而且项目资产的取得也有利于投资人后续融资工作开展；

第三点，构建好项目合理合规的现金流，现金流对于一个项目非常重要，投资者应充分挖掘项目各项要素收益的潜力，并避免项目因现金流不足产生流动性风险。

钟新球：田园综合体前期规划设计的6个关键点

提到乡村振兴，就不得不提田园综合体，我们公司参与了许多田园综合体项目，在规划设计方面比较有经验，我自己学的专业也是规划。

做田园综合体，第一，定位非常关键，要找准项目定位；第二，要有主题，刚才讲袁家村的时候也讲到了主题，每个乡村、乡镇都有自己的特色，做田园综合体也把自己特色的东西挖掘出来，突出鲜明主题；第三，要设计好路线。在规划上要进行很多思考，要考虑客群，要计划客流量，要计划游览路线，要考虑路线上面的投入和产出，策划以及整体的思考非常重要。第四，内容，其实很多田园综合体缺少内容，内容非常重要。第五，民生。第六，运营的规划。

赵铭熙：说田园东方做农业是一个误区

什么是田园综合体？实际上可以把它变成商业模式，首先商业模式和人有关，田园综合体都有哪些人?

我们总结有三类，第一类是原住民，现在成功的人很关心，因为有炙手可热的词汇在支撑；第二类是旅游人，即在场的各位参会与演讲嘉宾；第三类人是新居民，奥园、碧桂园等很多大的企业在做这样的事情。正是有了这三类人，才有了田园综合体，为什么是综合体？三类人在上面发生不同的故事，这是我们所说的田园综合体。

田园东方做田园综合体，恰恰踩到今年一号文件的点，今年的一号文件叫乡村振兴，为什么不叫农村振兴？因为中国的农村太广了，乡村指的是城市周边的村，最主要把城市的人拉到乡村里，用城市人兜里的钱和头脑快速地改变乡村。

还有研究旅游规划的人知道一个概念，旅游的负效应，城市的人或者旅游的人到乡村，会把很多不好的东西带到那里去，引起不好的影响。因此现在最重要的是保护环境，我六年以来一直坚持这样的想法。

田园东方做什么的，我们去过很多地方，很多人说田园东方做农业，实际上这是一个误区。田园东方在乡村开展休闲度假产业，我们目标是成为一个能够在旅游度假方面的百年企业。目前田园东方主要做哪两件事，我们内部总结两个词汇，一是大田园，二是小田园。

对于小田园，田园东方主要做四方面的工作，我们主要做四个业态：

一是住宿，因为你要实现乡村振兴，要让城里的人把兜里的钱掏出来，就要滞留很长时间，即住宿。

第二个业态叫游乐，刚才奥园文旅介绍的时候，很明确的提出亲子家庭、青少年是他们的隐形市场，也是我们投资、发展的逻辑，将隐形人物撬动起来，一般是孩子，即一拖二、四，甚至六，各种说法都有；还有另外一个隐形，但不是主要做的，即康养市场，康养市场非常巨大，我们现在的康养产业为什么没有做起来？一是没有内容，二是现在的康养需求不一样，主要目标是父辈，都是从苦日子过来的。

第三个业态主要做商业业态，即文创商业，我们吸取了台湾的做法，我们无锡的项目和成都的项目，大家发现最大的特色是有很多的文创商业，内部解释是“六菜一汤”。

最后的业态，也是现在重点打造的业态，现在的游客我们都不把他叫成游客，他们越来越会玩，可能你的服务标准上降低，但你的环境和传播的信息方面增加一点，他们就会感觉到很舒服。像园区里面，他自己创造了一种叫洗心的方式，选石子路，很多女性穿着高跟鞋、拉着行李箱很难走，但是没有人抱怨，因为称为洗心。

实际上从理论上来说，这是马斯洛的需求理论，还有自我实现需求，在乡村、度假村里面如何实现自我的价值和生活方式，通过小田园的四个业态来实现。

另外是大田园，以三产带动一产，通过一产和三产带动，真正解决乡村振兴问题。

田园东方做的运营主要是三类：第一类是项目运营，现在有很多大型企业，比如说华侨城、万科、融创，帮助这些大型的企业来做项目运营，这叫轻资产。另外一个也做园区运营，即一个成熟的园区通过我的业态、服务、活动怎么样能让它迅速地有起色，盘活存量。第三是在成熟的园区、古村里面做商业、乐园、其他的活动等等。

康小鸫：土地利用总体规划、城乡规划是重中之重

我作为律师做了这么多年的业务，我认为田园综合体项目应体现“生态、文化和健康”，好的项目必须要体现这个。

土地资源是整个乡村振兴最重要的一个资源配置，我想大家做项目第一时间考虑到的是，以怎样的商业模式和农村的土地去结合。

做到和土地结合，在乡村振兴战略下其实有一个前提要保障，即农村本身的基本经营制度。农村土地承包关系稳定并保持长久不变，是乡村振兴战略的制度性基础，是一个前提。

在该前提下面，我们再去讨论深化农村土地改革的问题。深化农村土地的改革，刚才嘉宾也有提到，我们为什么不叫农村振兴战略，要叫做乡村振兴战略，我理解这中间包含了城乡融合发展的问题。城和乡不是孤立，而是融合的，土地作为最重要的生产要素，健全土地要素城乡平等交换机制非常重要。

在法律的层面上，早在温总理的时代，土地管理法里涉及到集体土地流转的相关条例已经呼之欲出，虽然后来在国务院立法的层面尚未出台，但是这几年出台了一系列相应的规章和政策来保障，希望以后能在相对成熟的情况下出台集体建设用地的土地流转制度的国家立法。

现阶段我们怎样做到城乡融合，怎样就深化土地的利用制度作一个体系性的发展完善？这可能是一个制度性的建设。农村土地征收、集体经营性建设用地入市流转、宅基地制度改革等都包括在内。

还要考虑农村劳动力流失、空心化的问题，这涉及到住宅的利用制度，以及乡村规划建设。土地利用总体规划、城乡规划是重中之重，只要我们去做和乡村相关的项目，里面都会涉及到土地确权登记的问题，这涉及到整个体系性的建设。

我大致和大家梳理一下，这几年在国务院和国土部、住建部、人民银行等比较高的层面上出台了哪些支持乡村振兴战略的规定、土地要素在市场上流动起来要怎么实现？

国务院在2015年、中国人民银行在2016年出台了关于农村承包土地经营权以及农民住房财产权方面的抵押贷款的试行办法，就是要让土地流动起来，能够在市场上发挥它的作用。这是第一方面，从融资方面实现。

第二方面，2015年的时候，国家推出了支持旅游业发展用地的政策，随之而来是加快美丽特色小镇建设的指导意见。像浙江就发展了很多的特色小镇，很多人去参观学习。

作为一个项目，它必须要有产业，所以在2016年出台了产业用地政策实施工作指引，2017年国土资源部出台了加快农村供给侧改革以及积极做好农村的产业融合发展用地保障的通知。因此大家看到，农村的项目不仅是只关于这个村子，还涉及到农村和产业结合，农业产业园、科技园创业园的结合，这就要从国家层面去推动、鼓励。

第三方面，大家做农村相关项目都会遇到农村土地三权分置。2016年，在国务院办公厅的层面出台了关于完善农村土地所有权、承包权和经营权分置办法的意见。对于一些深度贫困的区域，它可能有大量的地，但是资本走不到那里去，另外有一些地方因为要严守耕地红线土地又得不到释放。

针对这种情况，国务院办公厅和国土资源部在2018年3月份出台了相应的政策，即跨省域补充耕地国家统筹管理办法以及城乡建设用地增减挂钩节余指标的跨省域调剂的管理办法，其实这是把资源放大，让资源在配置层面进行流动。

直到近期，大家一说到乡村振兴，可能想到的都是一号令，关于振兴乡村经济，其实去年的12月份就出台了一个关于深化利用集体建设用地建设租赁住房试点方案。我想这能解决作为投资人怎样进入到乡村的项目里这个问题。

可能以前我们考虑的层面会受限，但一系列的政策出台以后，空置的住宅可以由村集体收回来，由村集体集中供给给我们投资者，我们投资人去进行租赁或者合作、开发和建设，让农民也受益。

我觉得袁家村的这种模式大家可以参考：如果因为制作油泼辣椒挣钱，家家农户都只作辣椒，把产业都集中在一起，则可能发展就不会长久。怎么样去规划和引导？可能合作社是一种方式，或者让大家去入股，设立股份制的经济实体，这都是过程中的一种方式。我要说的是，自己做和地产相关的法律业务这么多年的感想是，第一，要了解产业和行业，第二要知道宏观的政策，它为什么出台，第三是它要落地，即与商业模式相结合，要符合法律要求和大的政策背景。这是整个政策线。

我觉得，在整个乡村振兴战略里面，项目应该以“概念为王，休闲为体，文化为魂，产业为链，整合为网“，如果大家都能够从各方面去做到，相信我们乡村绿色发展会越来越繁荣。